Покупка недвижимости у близких родственников

Что лучше, купля продажа квартиры между близкими родственниками или дарственная: налоговый вычет, образец договора 2022 года, необходимые документы и регистрация. Покупки квартиры или ее части у родственника: как получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, образец договора и правила оформления.

✅ Как продать квартиру близкому родственнику

Процедура купли-продажи недвижимости не имеет принципиальных отличий от сделок с посторонними людьми. Единственный момент касается только отсутствия необходимости проводить дополнительные проверки юридической чистоты недвижимости. Обычно близкие и так осведомлены о состоянии жилплощади, проведенных ремонтах, проживающих лицах и прочих особенностях. Соответственно можно поверить словесным обещаниям об отсутствии долгов по коммунальным платежам, обременений, не занимаясь получением подтверждающих справок.

В целом сделка проходит по стандартной схеме:

1. Собрать необходимые документы (перечень представлен ниже).
2. Составить и подписать ДКП. Используется типовая форма без каких-либо особенностей, касающихся степени родства сторон.
3. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (предварительно оплатив госпошлину).
4. Подписать акт приема-передачи квартиры. Документ является одним из приложений ДКП и подтверждает выполнение обязательств сторонами.
5. Провести окончательные расчеты между сторонами. Факт передачи денег следует оформить в виде расписки, составленной продавцом.

В подобных сделках обычно нет необходимости использовать сложные механизмы расчетов (аренду банковской ячейки, аккредитив и пр.) Стороны могут провести расчет наличными и таким образом избавить себя от дополнительных затрат в виде банковских комиссий и сборов.

🔻 Необходимые документы

Для сделки купли-продажи и последующей регистрации собственности на имя покупателя в Росреестре понадобятся:

• паспорта сторон (свидетельство о рождении для лиц до 14 лет);
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, как подтверждение права собственности продавца на квартиру;
• правоустанавливающие документы от продавца (предыдущий ДКП, договор приватизации и пр.);
• техническая документация (кадастровый/технический паспорт);
• выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах (или их отсутствии);
• разрешительная документация.

Необходимость дополнительных разрешений касается случаев, когда недвижимость принадлежит несовершеннолетнему (требуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства) или обеим супругам на правах общей собственности (требуется согласие второго супруга на сделку).

🔻 Договор купли продажи квартиры между близкими родственниками

Грамотно оформленный договор купли-продажи – гарантия признания сделки законной и отсутствия оснований для ее оспаривания, в том числе со стороны третьих лиц. Для документа допускается рукописная или печатная форма, главное – указать существенные условия, не вносить исправления и поставить личные подписи продавца и покупателя. Количество экземпляров будет соответствовать числу сторон (+ дополнительный экземпляр для подачи в Росреестр). В ДКП указываются такие же сведения, как для соглашений, заключаемых с посторонними людьми:

• Дата и место заключения.
• Персональные данные продавца и покупателя (ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные реквизиты). Степень родства не указывается, поскольку этот факт не влияет на сам ход сделки.
• Описание недвижимости: адрес, метраж, площадь (общая, жилая). По желанию можно указать другие особенности конкретной квартиры.
• Цена недвижимости. Даже если существует договоренность о скидке «для своих», сумма не должна быть занижена более чем на 20% по сравнению со среднерыночными ценами.
• Порядок, сроки передачи недвижимости и расчетов.
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность за отказ исполнять обязательства.

Мнение экспертаДмитрий НосиковЮрист. Специализация семейное, жилищное право.Учитывая уровень доверия между родственниками, продажу можно совершить без акта приема-передачи. В договоре следует сделать пометку о том, что он одновременно выполняет функцию акта приема-передачи, а его подписание покупателем подтверждает предварительный осмотр квартиры и согласие принять ее в состоянии на дату подписания ДКП. Но если продажа оформляется лишь для вида (например, чтобы обезопасить имущество должника от кредиторов), лучше составить акт приема-передачи отдельным документом. В таком случае у кредиторов будет меньше оснований доказать мнимость сделки.

Составить свой вариант договора можно на основании представленного ниже образца:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками

🔻 Регистрационные действия

Право собственности от продавца к покупателю переходит только после государственной регистрации этого факта с внесением соответствующих изменений в ЕГРН. Для этого сторонам следует подать в МФЦ или территориальное отделение Росреестра:

• заявление;
• подписанный ДКП;
• пакет дополнительных документов (из приведенного выше перечня).
• квитанцию об оплате госпошлины (желательно, но ее отсутствие не является препятствием для регистрационных действий, прежде всего, важен сам факт оплаты).

Регистрация в среднем занимает 7-10 дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником жилья.

🔻 Стоимость сделки

Кроме оплаты цены недвижимости, указанной в ДКП, оплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб. за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Обязательство по ее уплате возлагается на покупателя, поскольку факт прекращения права собственности для продавца не облагается какими-либо сборами. По взаимной договоренности стороны могут разделить эти расходы.

Дополнительной статьей расходов может стать оплата нотариальных услуг, если таковые обусловлены требованиями законодательства (при продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником) или личной инициативой сторон. Стоимость рассчитывается в зависимости от цены квартиры по ДКП. При этом за счет родства стороны могут сэкономить на оплате услуг нотариуса. Для сравнения в таблице приведены примерные расходы для родственников и других лиц:

Особенности продажи недвижимости родственнику

Случаи перехода недвижимости от одного члена семьи к другому являются достаточно распространенным явлением.

Учитывая практически полное отсутствие рисков при финансовых расчетах, возможности для такой операции несколько шире, чем при продаже квартиры стороннему покупателю. Так, многие россияне предпочитают заключать договор дарения вместо договора купли-продажи.

О том, какой из способов передачи недвижимости от родственника к родственнику является наиболее безопасным и выгодным, вы узнаете из этой статьи.

Случаи перехода недвижимости от одного члена семьи к другому являются достаточно распространенным явлением.

Учитывая практически полное отсутствие рисков при финансовых расчетах, возможности для такой операции несколько шире, чем при продаже квартиры стороннему покупателю. Так, многие россияне предпочитают заключать договор дарения вместо договора купли-продажи.

О том, какой из способов передачи недвижимости от родственника к родственнику является наиболее безопасным и выгодным, вы узнаете из этой статьи.

Заключение договора купли-продажи

Наиболее простым и удобным способом передачи квартиры родственнику является заключение договора купли-продажи. Он составляется в простой письменной форме и после подписания для регистрации права сдается в органы государственной регистрации.

Основные проблемы могут возникнуть, если сделка является формальной, а передача недвижимости происходит на безвозмездной основе. Во-первых, в договоре обязательно указывается цена квартиры. Если она находилась с собственности меньше 3 лет и стоит больше 1 млн рублей, то продавцу придется заплатить налог (13%).

Чтобы избежать лишних расходов, многие специально занижают сумму в договоре. Однако это довольно рискованно: налоговые органы имеют право проверить сделку и потребовать доплатить налог.

Еще один риск связан с получением налогового вычета. Дело в том, что при совершении сделки между взаимозависимыми физическими лицами (к которым относятся родственники), на возврат налога рассчитывать не приходится. Кроме того, приобретенная недвижимость, если покупатель состоит в браке, становится совместной собственностью супругов. А значит, при разводе квартиру придется делить пополам.

Квартира в подарок

Довольно распространенным способом передачи недвижимости родственнику является дарение. Причем многие используют его даже при фактической продаже, поскольку при денежных расчетах с близкими людьми возможные риски сведены к минимуму.

Юридическая сторона дарения недвижимости выглядит почти также как и при купле-продаже. В плане организационных расходов тоже особой разницы нет: помимо составления договора дарения, придется оплатить регистрацию права собственности (1000 рублей).

Раньше вдобавок к этому оплачивалась регистрация договора купли-продажи или дарения, но с 1 марта 2013 года эта мера была отменена.

Несомненным преимуществом для дарителя является полное отсутствие налогов.

А вот одаряемому нужно быть внимательным: если договор заключается не между близкими родственниками (к которым относятся дети, родители, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры), то придется заплатить НДФЛ. Подаренная квартира становится единоличной собственностью новоиспеченного владельца, при разводе супруг не сможет претендовать на долю в ней.

Так или иначе, выбор способа передачи недвижимости от родственника к родственнику зависит от ряда факторов: стоимости дома или квартиры, степени родства и конкретной жизненной ситуации.

В любом случае, вы наверняка подберете удобное для всех решение, ведь найти общий язык с близким человеком гораздо проще, чем с незнакомым покупателем.

Кроме того, если сбор необходимых для продажи недвижимости документов вы поручите кому-то из родственников, то оформление доверенности на него будет стоить значительно дешевле.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник:

Сделка для выполнения требований органов опеки

В целом сделки купли-продажи между родственниками не отличаются от аналогичных сделок между посторонними людьми. Отличия появляются, если стороной в сделке оказывается ребёнок. Согласно ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Кроме того есть запрет на дарение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. Ранее портал рассказывал о спорных ситуациях при получении разрешения на сделку от органов опеки, но жизнь подбрасывает всё новые сюжеты.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Был случай — супруги разводились, договорились о разделе имущества. В частности решили, что их квартира полностью перейдёт супругу. Но в квартире была доля ребёнка. Купить или получить её в дар отец не мог по закону. Чтобы достичь задуманного им пришлось продать долю ребёнка третьему лицу, а уже от него доля перешла родителю.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры. В квартире вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали покупать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

Иван Волков управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА» У ребенка — совладельца квартиры есть преимущественное право на выкуп продаваемой доли. Несовершеннолетний может участвовать в сделке, но от его лица действует законный представитель, например, родитель. Он также имеет преимущественное право на покупку доли, но купить должен по цене не ниже, чем если бы продажа производилась третьему лицу.

Кстати юристы рассказывают довольно забавный случай, когда удалось обойти запрет органов опеки. Долю в квартире продавала бабушка со стороны матери ребёнка. Долю для ребёнка хотела приобрести его мать (дочь продавца). Опека сделку не добрила. Тогда юрист предложил переписать договор, чтобы в нём в качестве представителя несовершеннолетнего выступал отец (не близкий родственник продавца). Против сделки в таком виде опека не протестовала.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Внимание! В статьях описываются типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте вопрос и получите консультацию бесплатно:

или позвоните прямо сейчас на телефон горячей линии:

8 (800) 350-29-83 - Для регионов России

8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Это быстро и бесплатно!

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

• допустима рукописная или печатная форма;
• исправления в документ вносить нельзя;
• предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
• договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
• стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
• необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
• важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Использовать материнский капитал

Основные проблемы у семей, имеющих право на маткапитал, возникают из-за рассогласованности действий государственных органов.

Евгения Свинтаржицкая юрист ООО «БК-Недвижимость» Довольно распространённая практика, когда материнский капитал используется для покупки квартиры у родственника. Чаще всего — у бабушки. Пенсионный фонд не возражает против таких сделок. Но нотариус и Росреестр иногда отказывают в оформлении подобного договора. Ссылаются ст. 37 ГК РФ, которая запрещает возмездные сделки родственников с детьми. Хотя в данном случае возмездность сделки под большим вопросом. Ведь ребёнок ничего не платит, в уплату идут деньги из бюджета. Тем не менее, если есть противодействие со стороны нотариуса и Росреестра, то делают так – жильё приобретает мать несовершеннолетнего, а уже после его оформления в собственность, наделяет ребёнка долей в собственности. Замечу, что такая двухсерийная схема обходится матери дороже примерно на 15 тысяч. Так как перед покупкой надо заверить у нотариуса обязательство о наделении ребёнка долей, а потом произвести наделение.

Многие эксперты прямо говорят, что материнский капитал лучше не использовать во внутрисемейных сделках. Например, юрист Людмила Плотникова привела в пример случай из практики. Долю в квартире родственника не разрешили купить за маткапитал, поэтому её (долю) продали третьему лицу и уже потом он продал её семье, имевший право на материнский капитал. В договоре, по которому сторонний человек покупал долю в квартире, сразу было указано, что он обязан продать это имущество указанной семье.

Наталья Девкина исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Проблемными оказываются почти все сделки между родственниками, в которых используется маткапитал. Обычно если планируется использовать эти средства, то ищем объект на рынке. Бывает, что сделка проходит в два этапа: жильё покупает родитель, и в течение полугода оформляет доли на членов семьи, но бывает, что в договоре купли продажи сразу пишут, что жильё приобретается в долевую собственность.

Бывают ситуации, когда приходится использовать смекалку, чтобы выполнить требования Пенсионного фонда (именно он перечисляет средства маткапитала) и приобрести выбранный объект.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Семья, имеющая право на маткапитал, намеревалась выкупить долю в частном доме у своего родственника. Дом на двух хозяев, то есть полдома (три комнаты) – это отдельный объект недвижимости. У этой половины четыре родственника-совладельца, у всех равные доли. Пенсионный фонд не согласовал приобретение одной из долей за маткапитал. Тогда договор переоформили – в нём закрепили порядок пользования жилым домом, кроме того заключили соглашение о порядке пользования жильём, в котором указано, что семья, покупающая долю, получала в пользование отдельную изолированную комнату. Это Пенсионный фонд устроило. Средства маткапитала были выделены. ?>