Как приобрести недвижимость иностранному гражданину в россии

В данной статье мы расскажем все о процедуре покупки недвижимости иностранцем в России: в каких случаях она допускается, а в каких нет, какой налог при покупке придется уплатить иностранному гражданину и какие документы ему придется подготовить. Может ли иностранец купить недвижимость в России и оформить ее на себя, не имея российского гражданства? Что для этого нужно, какие документы? В чем особенности сделок с недвижимостью для иностранных граждан на территории РФ? Обо всем этом рассказано в статье.

Вид на жительство: мифы и реальность

Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

1. Виза;
2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
3. Разрешение на временное проживание;
4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

Самостоятельная покупка иностранцем недвижимости в России

Покажем возможные последствия самостоятельной покупки иностранцем квартиры в России в Москве на примере:

Сегодня покупали семье иностранцев квартиру и машиноместо в Москве.

Рекомендую каждому иностранцу-покупателю недвижимости: хотите купить квартиру в России – получите консультацию адвоката по недвижимости! Зачем?

Адвокат разъяснит, как вам, в вашей конкретной ситуации, для ваших конкретных целей,  правильно купить недвижимость в России,  и риски, которые в вашей ситуации невозможно устранить, и о которых нужно знать, что бы иностранцу правильно и безопасно купить недвижимость в России.

Пример вчерашней сделки:   Покупатели-иностранцы из Германии читали наш сайт, и по электронной почте заранее попросили помочь купить в Москве в престижном жилом комплексе квартиру и машиноместо в подземном паркинге у весьма известной компании-застройщика.

Приезжаем в офис застройщика, читаем договор. Из первых строк договора понимаем, что для ЭТОГО покупателя ЭТА недвижимость не подходит!

Причины:

Цель покупки квартиры в России, у этих  иностранцев, не просто проживание в квартире, но и  оформление миграционных документов, оформление вида на жительство.

Сама по себе покупка иностранцем в России апартаментов – обычная ситуация. Но в нашем случае, иностранцам квартира нужна была не только для проживания, но прежде всего для оформления вида на жительства. Для этого апартаменты в России не годятся.

Согласно законодательству РФ апартаменты – нежилые помещения. А в нежилых помещениях в России запрещен учет (регистрация) в апартаментах по месту жительства.  Купив эти апартаменты, иностранец не сможет в них зарегистрироваться (встать на миграционный учет). О чем мы и сообщили иностранцам-покупателям.

Спросили продавцов  про возможность регистрации в этих апартаментах. Менеджеры по продажам ответить не смогли.

Покупатели были очень удивлены. Короче, сделка не состоялась.

Надо сказать, что подбором квартиры для иностранцев занимался помощник покупателя (секретарь). До нашей совместной с покупателями встречи с продавцами, помощник покупателя нам со знанием дела по телефону говорил: Сложности никакой нет, это новостройка, Выписку из ЕГРН получили, все нормально, собственность не оформлена,  хорошая отделка, подземный паркинг, закрытая территория, ЦАО Москвы.

На деле в России все оказалось гораздо сложнее.

Правовой статус

В зависимости от целей иностранного гражданина, которые он преследует, находясь в России, будет зависеть его установленный правовой статус.

Статус может быть одним из следующих:

1. Временное пребывание. Данный статус никак не относится к приобретению жилья, является базовым статусом, который устанавливается визой. Срок временного пребывания может быть продлен или сокращен в зависимости от определенных обстоятельств.
2. Временное проживание. Доступно при наличии специального разрешения и ограничено тремя годами. В некоторых случаях срок временного проживания иностранца может отличаться от установленного трехгодичного ограничения в определенных случаях.

Также существует еще один тип правового статуса, который представляет особый интерес – вид на жительство. С особенностями этого статуса вы можете ознакомиться ниже.

Вид на жительство

Это особый правовой статус иностранного гражданина на территории России, благодаря которому иностранец может проживать в стране в течение пяти лет (в том числе в своей квартире), а по истечении этого срока запросить у соответствующих органов продление на аналогичный срок.

При этом законодательством России не устанавливается ограничение на количество подобных продлений.

Таким образом, при своевременном продлении вида на жительство иностранный гражданин может проживать на территории России постоянно, владея собственной квартирой, приобретение которой не является серьезной проблемой при хорошем знании этого дела.

Договор купли-продажи квартиры (апартаментов, гаража, машино-места, загородного дома и участка) по Российскому законодательству. Оформляем правильно

Юридическая сторона покупки недвижимости в России имеет много общего с покупкой недвижимости в Германии, во Франции, Казахстане или на Украине. Вместе с тем, имеются и значительные отличия.

Кадастровый учет. Единый государственный реестр прав.

Формы сделок (нотариальная, простая письменная)

Государственная регистрация прав на недвижимость

В Российской Федерации недвижимое имущество (квартиры, здания, загородные дома, здания промышленного назначения, гаражи, земельные участки) подлежит учету в кадастре недвижимости с присвоением каждому объекту индивидуального кадастрового номера.

На каждый объект недвижимости составляется кадастровый паспорт.

Так же в ЕГРП вносятся сведения о существующих обременениях объектов недвижимости: аренда, залог, сервитуты и т.д.

Для покупки расположенного на территории Российской Федерации объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, зданий, земельных участков)  необходимо заключить письменный договор купли-продажи.

Договор заключается между покупателем и продавцом в простой письменной форме. В отличие от многих европейских государств обязательной нотариальной формы договора для покупки недвижимости в России нет.

ВНИМАНИЕ:

Договор купли-продажи недвижимости, или иная сделка о правах на недвижимость в Российской Федерации не требуют государственной регистрации и вступают в юридическую силу после их подписания сторонами.

Вместе с тем, в России обязательна государственная регистрация возникновения права на недвижимость, и переход прав на недвижимость по сделкам. Например, государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли –продажи квартиры от продавца на покупателя. Покупатель станет собственником купленной квартиры только после государственной регистрации такого перехода права – внесения в ЕГРП соответствующей записи в отношении прав на купленную квартиру.

Разрешение муниципальных властей, соседей или иных лиц на покупку недвижимости в России так же не требуется. Исключение составляют случаи покупки долей в праве собственности на недвижимость. В этом случае собственник доли, в силу закона,  имеет преимущественное право покупки продаваемой другим собственником другой доли.

Внимание: С 2022 года в России введена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости для сделок с долями в праве собственности на недвижимость. То есть для случаев, когда квартира или иная недвижимость принадлежит в долях разным собственникам.

Покупая квартиру, апартаменты, загородный дом или земельный участок в России необходимо выяснить кадастровый номер этой недвижимости и  запросить информацию по этому объекту в ЕГРП. Часть информации в ЕГРП открыта и может быть предоставлена любому лицу по запросу.

Так же любому лицу может быть предоставлен кадастровый паспорт на любой объект недвижимости.

После подписания договора на приобретение квартиры, загородного дома или земельного участка для совершения государственной регистрации всем сторонам договор необходимо подать документы в Многофункциональный центр (Сокращенно – МФЦ).

МФЦ – это созданные в России центры предоставления государственных услуг.

Из МФЦ документы по сделке с недвижимостью передают в Росреестр для государственной регистрации. Срок государственной регистрации 12 рабочих дней. По окончании государственной регистрации прав стороны договора купли-продажи недвижимости получают документы в МФЦ.