Если тебе подарили квартиру через какое время ее можно продать

В этой статье мы постараемся ответить на вопрос: когда можно продать квартиру после дарения и как грамотно оформить договор купли-продажи объекта недвижимости. Продать квартиру после дарения можно сразу после получения правоустанавливающих документов (выписка из Росреестра). При продаже менее чем через 3 года налог составит 13 % от стоимости (для не граждан РФ 30 %). Спустя 3 года после получения налог не платится.

Правовая база

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим порядок передачи недвижимости на безвозмездной основе (в подарок), является Гражданский кодекс РФ. В частности, речь идет о главе 32, в которой отражены основные особенности оформления дарственной, существующие ограничения, права и обязанности дарителя и одариваемого и т.д.

Кроме того, на продажу подаренной квартиры также распространяется действие раздела 7 главы 30 ГК РФ, где расписаны основные требования, которым должен отвечать договор купли-продажи недвижимости, порядок регистрации в Росреестре перехода права собственности и другие важные моменты.

Справка. В правовое поле, регулирующее порядок отчуждения подаренного имущества, также входит Семейный и Жилищные кодекс, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» и прочие законодательные акты.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Дарственная или купля-продажа квартиры: что лучше?
• Забрать своё у государства: можно ли и как приватизировать комнату в коммунальной квартире?
• Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?
• Простым языком о том, сколько стоит оформление купли-продажи квартиры и из чего складываются расходы
• Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?

Продажа квартиры

Продажа дарственной квартиры происходит в два этапа:

• подготовка документов и договора на продажу;
• регистрация в Кадастровой палате.

Документы для продажи подаренной квартиры нужно будет предоставить такие:

• договор купли-продажи;
• письменное согласие опекунского совета (если в квартире прописан ребёнок или недееспособный гражданин).

Согласие супруга (супруги) при продаже не требуется, т.к. подарок – имущество только ваше и оно не делится (статья 36 Семейного кодекса).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (СПБ) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

Законодательная база

Глава 32 Гражданского Кодекса РФ регламентирует порядок и процедуру дарения, а также отвечает на все вопросы, которые могут возникнуть у сторон сделки.

Согласно законодательству под договором дарения подразумевают письменное соглашение между одариваемым и дарителем, в котором идет речь об отчуждении имущества, находящегося в собственности дарителя, в пользу получателя дара.

Данная сделка заключается с обязательным применением принципа безвозмездности, то есть даритель передает в собственность свое имущество одариваемому бесплатно, не требуя ничего взамен.

Важно! Сделка будет считаться недействительной, если получатель дара не согласен его принять. Дарение – это двустороннее соглашение, требующее обоюдного согласия обеих сторон сделки (дарителя и одаряемого).

После подписания договора дарения и регистрации прав собственности на объект в органах Росреестра, новый владелец приобретает право распоряжаться полученной в дар квартирой или другим недвижимым имуществом, то есть либо оставить себе, либо совершать разного рода сделки, объектом которого выступает подаренная недвижимость.

Дарственную могут оспорить близкие родственники и наследники дарителя, если у них будут на то веские основания.

В случае судебных разбирательств на этот счет, на подаренную квартиру может быть наложен арест на период судебных тяжб.

Это значит, что новый владелец объекта недвижимости не может заключать никаких сделок по поводу квартиры, пока суд не снимет арест и не откажет в удовлетворении иска истцам.

Через сколько времени можно продавать подаренную квартиру

Большинство граждан слышали о таких цифрах как 3 года, 5 лет и т.д.

, поэтому большинство из них ошибочно полагает, что избавиться от подаренной квартиры можно лишь выждав определенное время после подписания дарственной.

По закону абсолютное и безусловное право распоряжения имуществом одариваемый приобретает сразу после регистрации сделки в ЕГРН. Обычно это происходит в первые две-три недели.

Внимание! Законодательством установлены временные рамки, в пределах которых получатель дара должен явиться в местные органы Росреестра и подать заявление о внесении изменений о собственнике в сведения об объекте.

Если с регистрацией затянули или вообще забыли о ней и установленный законом срок просрочен, то дарственная будет признана недействительной, а объект по-прежнему остается во владении своего бывшего хозяина (дарителя).

Получив в регистрационном органе свидетельство о праве собственности, новый владелец может его продать хоть в тот же день, имея все необходимое для этого. Но здесь есть свои определенные минусы, один из которых – необходимость уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Процедура оформления купли — продажи после дарения квартиры

Чтобы осуществить продажу принятой в дар квартиры, новому собственнику (продавцу) необходимо заранее подготовить и собрать все нужные для сделки документы. Это:

• паспорт продавца (если квартира, полученная в дар, оформлена на несколько владельцев, то понадобятся и их паспорта);
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор дарения, если потребуется);
• кадастровый паспорт недвижимого имущества;
• технический паспорт;
• справка из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• справка о проведении инвентаризации из БТИ;
• экспертное заключение об оценочной стоимости жилья;
• свидетельство о праве собственности, полученное в органе Росреестра;
• документы, подтверждающие отсутствие значительных ремонтных работ (перепланировка, перестройка и др.) в квартире.

  Дарственная на квартиру между мужем и женой

Когда все необходимые документы для продажи подаренной недвижимости подготовлены, можно приступать к самой продаже. Для этого нужно:

• снять с подаренной квартиры все обременения, которые новый владелец успел наложить на нее с момента получения дара (погасить коммунальную задолженность, освободить ее из-под залога, снять с регистрации прописанных в ней людей и др.);
• предоставить квартиру к осмотру потенциальными покупателями;
• обратиться к нотариусу, чтобы оформить и подписать договор купли – продажи;
• письменное соглашение о продаже может быть нотариально заверенным (желательно, но необязательно);
• продавец и/или покупатель должен подать заявление в органы Росреестра о внесении изменений в сведения в Реестре о проданной квартире и ее новом собственнике;
• оплатить государственную пошлину и НДФЛ;
• заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ и вместе с чеком об уплате госпошлины прикрепить к общему пакету документов и предоставить государственному регистратору (без квитанции процедура регистрации не будет проводиться);
• спустя несколько недель новому владельцу (покупателю) нужно повторно явиться в органы Росреестра, чтобы получить свидетельство о праве собственности на квартиру.

Важно! Большинство документов из пакета подается не только в оригинале, но и с заранее сделанными копиями. Это чек об уплате госпошлины, техпаспорт квартиры, правоустанавливающие документы и др.

До недавнего времени, а именно до 1 января 2022 года, действовали одни правила расчета налога, а потом в налоговом законодательстве РФ произошли некие изменения, согласно которым изменилась формула расчета НДФЛ при продаже квартиры.

Неизменной в НК РФ осталась налоговая ставка – 13%, поменялась налоговая база. Если до января 2022 года налогообложению подвергалась сумма, указанная в договоре купли – продажи, то после этой даты налогом облагается лишь 70% кадастровой стоимости объекта продажи (кадастровая стоимость × 0,7).

Важно! Новая система расчета касается лишь тех объектов продажи, права собственности на которые были зарегистрированы тоже после г. Объекты, приобретенные до января 2022 года, при продаже будут и дальше облагаться налогом по прежней схеме.

Пример 1. Сидорова Н.А. получила в дар квартиру в 2022 году и решила продать ее в 2022 году за 2 500 000 рублей. Таким образом, гражданка Сидорова Н.А. обязана уплатить налог в казну в размере 325 тыс. руб. (2,5 млн. × 13%).

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Пример 2. Петров С.В. получил в дар квартиру в мае 2022 года. Но не прошло и полгода, как он в связи с переездом на ПМЖ в другой город вынужден ее продать. Продает он ее за 2 млн. руб.

Из приведенных примеров видно, что в первом случае базой налогообложения является стоимость квартиры согласно договору купли – продажи, а во втором – 70% ее кадастровой стоимости (кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7).

Как можно избежать уплаты налога при продаже подаренной квартиры

Согласно НК РФ есть случаи, когда граждане освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже подаренной квартиры. Но изменения, произошедшие в налоговом законодательстве России в 2022 году, коснулись и этого вопроса.

По отношению к жилью, приобретенном (в том числе и полученным в дар) до января 2022 года, действуют следующие налоговые льготы:

• освобождаются от уплаты налога продавцы квартир, которые были в их собственности свыше 3-х лет;
• полностью освобождаются от оплаты НДФЛ владельцы квартир, полученных в дар от близких родственников.

  Можно ли вернуть подаренную квартиру обратно

На недвижимое имущество, полученное в дар (а также купленное, полученное по наследству и т.д.) после 1 января 2022 года, распространяются следующие льготы:

• не подлежит налогообложению подаренное имущество, которое находилось в собственности получателя дара более 5-ти лет;
• не облагается налогом недвижимость, полученная в дар от кровных родственников и членов семьи, при условии, что она была в собственности после дарения более трех лет.

Согласно российскому законодательству, близкими родственниками считаются:

• дети (родные и приемные);
• родители (опекуны, усыновители);
• братья и сестры (как по обоим родителям, так и по одному из них);
• дед и баба;
• внуки;
• муж/жена.

Исходя из данной информации, продать квартиру без уплаты налога на сегодняшний день могут лишь те, кто получил в дар квартиру пять лет назад (для всех граждан) и три года назад (для близких родственников).

Можно ли платить меньше

Согласно НК РФ каждый гражданин РФ имеет одноразовое право на налоговый вычет при уплате НДФЛ, при приобретении или продаже квартиры. Размер налогового вычета на сегодняшний день составляет 1 млн. руб. Это значит, что база налогообложения при налоговом вычете будет уменьшена на эту сумму.

Пример 1. Казаков М. Т. получил в дар квартиру от своего брата в 2022 году. В июле 2016 он ее продает за 2,2 млн. руб.

Поскольку при получении дара он не платил НДФЛ, то о налоговом вычете и речи быть не могло. Но он имеет возможность воспользоваться этим правом сейчас, при оформлении договора купли-продажи.

Это значит, что при уплате НДФЛ, размер налога будет составлять (2,2 млн. руб. – 1 млн. руб.) × 13% = 156 тыс. руб.

имеет право на налоговый вычет, поэтому база налогообложения при продаже квартиры, полученной в дар, уменьшится на 1 млн. руб., а размер налога составит (2,2 млн. руб. – 1 млн. руб.) × 0,7 ×13% = 109200 руб.

Существует еще один случай, при котором налог на доходы физических лиц можно существенно уменьшить. Это когда в год продажи подаренной квартиры покупается другое жилье. База для налогообложения в данном случае определяется исходя из разницы между вырученной суммой при продаже квартиры и расходами на покупку нового жилья.

К расходам на приобретение жилой недвижимости относят:

• стоимость объекта сделки;
• расходы на проведение ремонтных и строительных работ;
• стоимость приватизации жилья.

Важно! Все расходы, связанные с приобретением нового жилья (ремонт, строительство, приватизация), обязательно должны быть подтверждены документально (чеками, счетами, накладными, квитанциями и др.).

Если расходы на приобретение новой недвижимости меньше суммы, вырученной при продаже подаренного имущества, то НДФЛ высчитывается так:

• (сумма продажи квартиры – налоговый вычет – расходы на приобретение нового жилья) × 13% (для недвижимости, полученной в дар до 2022 года);
• (сумма продажи квартиры – имущественный вычет – расходы на приобретение нового жилья) × 0,7 × 13% (для недвижимости, которую дарят после 2022 года).

В случае, когда расходы на приобретение новой жилой недвижимости превысили доход от продажи подаренного имущества, то есть разница между ними со знаком «минус», то человек может требовать возвращения ему 13% от этой суммы.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Источник:

?>