Договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя

Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя: преимущества и недостатки договора, выгода для дарителя и одаряемого. Порядок оформления сделки и необходимые документы. Спорные моменты и пути их решения. Дарственная с пожизненным проживанием дарителя послужит своеобразной страховкой от непредвиденных ситуаций и позволит не оказаться несколько лет спустя на улице. Нюансы оформления, образец договора. Важная судебная практика.

Альтернативные варианты

В качестве замены дарственной на квартиру с пожизненным проживанием можно предложить несколько вариантов в зависимости от цели дарителя и конкретных обстоятельств.

Приведены только стандартные ситуации. Чтобы сориентироваться в более сложных обстоятельствах, проконсультируйтесь у нашего юриста. Специалист онлайн!

Ознакомиться с приведенными альтернативами подробнее помогут наши предыдущие материалы:

• ДКП с пожизненным проживанием в квартире;
• пожизненная рента;
• дарственная или завещание.

В чем особенности такой сделки?

К особенностям заключаемой сделки относятся:

• право пользования предоставляется исключительно дарителю;
• даритель теряет возможность распоряжаться объектом, однако сохраняет за собой возможность использовать объект по прямому назначению;
• одариваемый не имеет права лишать дарителя возможности пожизненного проживания или выписывать его без получения согласия;
• при продаже объекта недвижимости новые владельцы также не имеют права лишать дарителя возможности проживания в доме или квартире.

Особенности сделки делают подобные объекты в некотором роде проблемами. По этой причине покупают их крайне редко, так как новые владельцы не получают права полного распоряжения жильем и вынуждены сохранить право пожизненного проживания для бывшего владельца.

Такой тип договора схож с пожизненным содержанием и передачей собственности после смерти дарителя. Однако он имеет и отличные черты, в частности, в том, что объект передает безвозмездно.

Для дарителя заключение договора этого типа имеет ряд преимуществ:

• сохраняется возможность проживания пожизненно, при этом нет никакой арендной платы или обременения по оплате коммунальных услуг;
• прописка сохраняется, насильно выписать дарителя нельзя;
• есть возможность обеспечить пожизненное пребывание на площади родственников, закрепив это в договоре;
• есть возможность внесения других условий.

Однако имеется и ряд минусов, о которых дарителю нельзя забывать:

• он теряет право на долю от стоимости аренды или продажи бывшей недвижимости;
• новый владелец имеет право в любой момент продать квартиру или сдать ее в аренду без согласования с дарителем.

Конечно, подаривший недвижимость имеет право включить в договор пункт об определенном проценте от суммы продажи объекта, но на практике это делается редко.

Для получателя недвижимости заключение подобной сделки несет такие преимущества:

• право распоряжения собственностью, включая аренду и продажу;
• отсутствие претензий со стороны наследников дарителя на долю в имуществе;
• отсутствие обязанностей по содержанию дарителя.

Но тут надо учитывать, что сдать или продать подобный объект довольно сложно. Редко кто соглашается на приобретение квартиры с подобным обременением даже на самых выгодных ценовых условиях. Связано это с тем, что потенциальному покупателю придется делить собственность с совершенно чужим человеком, то есть проживать с ним в одном доме или квартире. Выселить или выписать его нельзя, что регламентируется действующими нормами.

По сути подобный договор не налагает никаких обязательств, кроме одного – невозможность выписать или выселить дарителя, нарушая его права. По этой причине такие сделки обычно оформляются между родственниками, что снижает вероятность конфликтной ситуации. Крайне редко недвижимость на основе дарственной с правом проживания передается совершенно сторонним людям.

Можно ли определить порядок пользования квартирой?

Определение порядка пользования недвижимостью включается в дарственную с указанием основных моментов:

• кто и когда может пользоваться определенными комнатами;
• в какой комнате будет жить даритель;
• особенности использования общедомового имущества многоквартирного дома;
• нюансы использования общего имущества в квартире: кухни, санузла, и пр.

При желании стороны могут определить время и график использования конкретного имущества. Важно, чтобы условия сделки устраивали их обоих.

В ДД рекомендуется указать другие немаловажные условия:

• срок использования имущества – пожизненно;
• возможность проживания близких дарителя с согласия одаряемого (нужно указать конкретное количество граждан, срок и правила пользования помещениями для них);
• оставление дарителя на регистрационном учете в даримой квартире;
• право проживания в случае продажи жилья одаряемым.

Обратите внимание! Если одаряемый нарушит условия ДД, даритель вправе обратиться в суд для расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ. Под нарушением подразумевается создание препятствий к проживанию, несоблюдение иных условий сделки.

Налоги и сроки

Дарение между сторонами, связанными кровными узами, под обязательную оплату НДФЛ не подпадает (п.18.1 ст.217 НКРФ). Близкой родней Семейный кодекс считает:

• официальных мужа и жену (живущие в гражданских семейных отношениях сюда не относятся);
• маму, папу, усыновителей, опекунов;
• детей (усыновлённых в том числе);
• дедушек, бабушек, внуков и внучек;
• братьев и сёстер (по одному и по обоим родителям).

Все остальные — дальняя родня или посторонние им платить тринадцатипроцентный налог придется, указав подарок в декларации. Льготников здесь нет: инвалиды, пенсионеры, признанные малоимущими граждане и остальные заплатят те же тринадцать процентов от стоимости подарка.
Если дарополучатель-родственник решит сразу продать квартиру, полученную в порядке дарения, с него тоже взыщут НДФЛ. Поэтому жилье, полученное до 2022 года, продавать надо через три года, а приобретенное после — вообще через пять лет. Выждав этот период, можно смело продавать, делиться с государством никто не обяжет.

Оформить договор дарения можно буквально за день. Сколько займет сбор документов, сказать сложно. Перерегистрация в Росреестре, при условии, что никаких претензий по поданным бумагам у его сотрудников не будет, не займет более десяти дней. После чего заявителю выдадут готовый документ — выписку из ЕГРН.