Для какой площади здания не требуется разрешение на строительство

Ответы на все вопросы по теме: В каких случаях не требуется разрешение на строительство от профессионалов. Когда не нужно разрешение на строительство, какие объекты не требуют согласования, какая ответственность за постройку без разрешения, как его получить, читайте в нашей статье.

62 Требования к проектной документации при разрешении вопроса о выдаче разрешения на строительство

При поступлении заявления застройщика о выдаче разрешения уполномоченный орган инициирует проверку проектной документации на соответствие определённым требованиям, подход к определению которых существенным образом менялся за время существования ст. 51 ГрК РФ.

Так, начиная с  (период действия ГрК РФ, в редакции Федерального закона от  № 243-ФЗ) уполномоченные на выдачу разрешения органы проверяли проектную документацию на соответствие требованиям, установленным в ГПЗУ.

Однако судебная практика не признавала за ГПЗУ самостоятельного правоустанавливающего и правоподтверждающего значения[10] и указывала на необходимость проверки проектной документации на соответствие требованиям, установленным также в ПЗЗ, ППТиПМ.

В рамках масштабных изменений ГрК РФ, внесённых Федеральным законом от  № 373-ФЗ, ГПЗУ утратил своё значение, и за ним была закреплена роль «выписки», содержащей необходимые сведения из системы информационного обеспечения градостроительной деятельности (ст. 57.3 ГрК РФ).

Ввиду указанных обстоятельств с  была введена норма, согласно которой органы, уполномоченные на выдачу разрешений, начали осуществлять проверку проектной документации на соответствие требованиям градостроительного регламента, ППТиПМ, установленным на дату выдачи ГПЗУ, а также проверять допустимость размещения ОКС на земельном участке в соответствии с установленным ВРИ и иными ограничениями.

Проблема состояла в том, что к моменту вступления в силу указанных поправок многие правообладатели земельных участков имели на руках ГПЗУ, которые, с одной стороны, до принятия новых поправок могли быть использованы в целях получения разрешения, а с другой – по содержанию не всегда соответствовали актуальным сведениям градостроительной действительности.

Указанная проблема была разрешена законодателем введением специальных переходных положений, в соответствии с которыми информация, указанная в ГПЗУ, утверждённом до , может быть использована для подготовки проектной документации и выдачи разрешений на строительство в целях осуществления строительства (реконструкции) ОКС в течение не менее 3 лет и не более 8 лет со дня вступления в силу Федерального закона от  № 373-ФЗ[11] (п. 1 ст. 9 Федерального закона от  № 373-ФЗ).

Таким образом, выдача разрешений в целях осуществления строительства (реконструкции) ОКС допускается при соблюдении ВРИ земельного участка и установленных ограничений и при установлении соответствия проектной документации требованиям к осуществлению строительства (реконструкции), установленных в ГПЗУ, в том числе в ранее выданных ГПЗУ, «срок годности» которых в подавляющем большинстве случаев истекает [12].

Однако в последней редакции п. 13 ст. 51 ГрК РФ, действующей с , законодателем было введено дополнительное условие о проверке соответствия проектной документации, а именно: законодатель указал, что органы, уполномоченные на выдачу разрешений, осуществляют проверку проектной документации на соответствие требованиям градостроительного регламента, ППТиПМ, установленным на дату выдачи ГПЗУ, а также допустимость размещения ОКС на земельном участке в соответствии с установленным ВРИ и иными ограничениями, действующими на дату выдачи разрешения.

Таблица 20. Требования к проектной документации

Следует отметить, что актуальной остаётся проблема, связанная с отложением сроков проведения реформы[13] в области регулирования зон с особыми условиями использования территории (охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, далее – ЗОУИТ), которые исследуются при проведении проверки проектной документации при выдаче разрешения на строительство.

Данная реформа была направлена в том числе на придание публичности информации о ЗОУИТ путём внесения сведений о них в ЕГРН, а именно предполагалось, что все ЗОУИТ, а также ограничения использования участков в таких зонах считаются установленными со дня внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, а с должны были прекратить своё существование все ЗОУИТ, которые не были внесены в ЕГРН.

Однако в соответствии с поправками, внесёнными законом № 455-ФЗ[14], срок реформы был перенесён на 2–3 года, а именно – если раньше ориентировочные, расчётные (предварительные) санитарно-защитные зоны должны были прекратить существование , то теперь – , а общий срок исполнения обязанности по внесению сведений о ЗОУИТ в ЕГРН перенесён с  на .

На практике это означает, что все проекты, которые разрабатывались застройщиками из расчёта, что в момент выхода на получение разрешения на строительство такие расчётные или нормативные санитарно-защитные зоны перестают существовать, нужно будет пересматривать и приводить в соответствие с сохраняющими своё действие требованиями ЗОУИТ.

6 Полномочия на выдачу разрешения на строительство

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство (далее – разрешение) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, ППТиПМ, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям ППТиПМ при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта[1], а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с п. 7 ст. 36 ГрК РФ требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

По общему правилу разрешение выдаётся по заявлению застройщика органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, которым утверждается и форма заявления. В отношении отдельных видов объектов капитального строительства и земельных участков форма заявления о выдаче разрешения утверждается в особом порядке[2].

Особый порядок выдачи разрешения специально уполномоченными органами (организацией) предусмотрен для некоторых объектов, в частности:

• объектов космической инфраструктуры;
• гидротехнических сооружений;
• объектов, связанных с использованием недр;
• объектов, связанных с атомной энергией, и т. п.

Например, в случае, если при проведении работ по сохранению ОКН затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности такого объекта, разрешение выдаётся исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН (п. 5.1 ст. 51 ГрК РФ).

Также особый порядок выдачи разрешения предусмотрен в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства:

• на территориях двух и более субъектов РФ (включая осуществляемую на территории одного субъекта РФ реконструкцию объекта, расположенного на территориях двух и более субъектов РФ), в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ, – выдаётся уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
• на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) – органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
• на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района – органом местного самоуправления муниципального района.

При этом в силу прямо установленного ГрК РФ запрета не допускается выдача разрешения на строительство при отсутствии утверждённых ПЗЗ, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального, регионального, местного значения, а также объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, регламенты, в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории, в иных предусмотренных законом случаях.

Кроме того, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для КРТ, выдача разрешения на строительство многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утверждёнными ППТиПМ.

С перечень устанавливаемых ГрК РФ запретов на выдачу разрешения на строительство дополнится запретом на выдачу разрешения на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о выдаче разрешения, содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ. Требуемые документы должны содержать необходимую информацию о земельном участке, в том числе ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство[3], о планируемом строительстве/реконструкции, сведения о застройщике.

С перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения, был скорректирован. Так, в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством РФ подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона подлежит изменению, к заявлению о выдаче разрешения должно быть приложено решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

Также с , если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой ОМСУ принято решение о КРТ, для получения разрешения на строительство заявителем должна быть приложена копия договора о КРТ. При принятии РФ, субъектом РФ, муниципальным образованием или правообладателями самостоятельного решения о КРТ прилагать соответствующий договор о комплексном развитии территории не нужно.

В случае, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено заключение органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области охраны ОКН, о соответствии ПД объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, а в случае строительства объекта в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства, утверждённым в соответствии с законом № 73-ФЗ для данного исторического поселения, в заявлении о выдаче разрешения на строительство указывается на такое типовое архитектурное решение. Некоторые из этих документов в случае их непредставления застройщиком могут быть запрошены уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия при условии их наличия у запрашиваемого органа.

С документы на выдачу разрешения на строительство должны направляться в уполномоченный орган исключительно в электронной форме в случае, если ПД объекта капитального строительства и/или результаты инженерных изысканий, выполненные для подготовки такой ПД, а также иные документы, необходимые для проведения государственной экспертизы ПД и/или результатов инженерных изысканий, представлялись в электронной форме[4].

Кроме того, высшим исполнительным органам государственной власти субъектов РФ было рекомендовано в срок до  принять нормативные правовые акты, устанавливающие случаи направления документов в уполномоченные на выдачу разрешения на строительство органы в электронной форме[5].

Уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней с момента получения заявления о выдаче разрешения должен рассмотреть его и вынести решение о выдаче разрешения или об отказе в выдаче с указанием причин. Следует отметить, что норма, которой был введён сокращённый пятидневный срок выдачи разрешения на строительство, вступила в силу [6] и применяется только при подаче заявлений после указанной даты.

Законом № 254-ФЗ[7], вступившим в силу , ГрК РФ был внесён ряд изменений, которые в том числе допускают выдачу разрешения на строительство до образования земельного участка или земельных участков на основании утверждённого проекта межевания территории и (или) выданного градостроительного плана земельного участка и утверждённой схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (п. 7.3 ст. 51 ГрК РФ). Выдача такого разрешения на строительство допускается только для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, размещение которых осуществляется на землях, находящихся в публичной собственности при условии, что такие земли не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута, публичного сервитута), за исключением земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд. Очевидно, данные поправки направлены на возможность приступить к осуществлению строительных работ по модернизации и развитию магистральной инфраструктуры одновременно с выполнением работ по межеванию участков, тем самым ускорить процесс и сократить сроки реализации проекта.

При этом п. 13 ст. 51 ГрК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения: уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения при отсутствии необходимых документов или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения ГПЗУ, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям ППТиПМ[8], а также разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции.

Согласно п. 14 ст. 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке. Анализ судебной практики показывает, что частой является ситуация, когда уполномоченные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство, расширительно толкуя приведённые выше положения ст. 51 ГрК РФ и требуя представления непредусмотренных указанными нормами документов (например, акта оценки зелёных насаждений, подлежащих сносу). Анализируя положения п.п. 1, 7, 11 и 13 ст. 51 ГрК РФ, суды делают вывод о том, что перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим, и отменяют соответствующие решения[9].