Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов. С. В наше время большое количество людей продаёт и покупает недвижимость. Перед людьми, которые продают свою недвижимость, всегда стоит вопрос, можно ли продать свою недвижимость ниже рыночной стоимости? Различные процедуры, такие, как юридические и правовые, выглядят очень сложными и запутанными, и поэтому не удивительно, почему все хотят продать свою недвижимость ниже кадастровой стоимости. В начале 2016..
Содержание
Причины занижения цены квартиры
Кадастровая стоимость недвижимости — условная величина, которая во многих случаях не является объективной и не учитывает некоторые особенности объекта, существенные для пользователя.
Так, при формировании КС используется математический расчет, основанный на массовой оценке, применяемой для всех объектов одного класса, — так называемый удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), свой для каждого региона. При его расчете учитывается:
- экономическая ситуация региона;
- сегмент недвижимости;
- местоположение и площадь объекта;
- год постройки.
Индивидуальные особенности объекта — степень физической изношенности здания, этаж, состояние объекта, внутренняя планировка — не учитываются в кадастровой оценке. Именно это и формирует различие между КС и реальной стоимостью объекта на рынке.
Рыночная стоимость может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому иногда занижение цены продажи оправдано. Однако чаще занижение стоимости связано с желанием продавца снизить сумму НДФЛ или вовсе избежать уплаты налога. Это происходит в тех случаях, когда продаваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет.
Другие причины для занижения цены продажи жилья связаны с суммой оплаты нотариальных действий по оформлению договора.
Оценка кадастровой стоимости
Чаще всего определение кадастровой стоимости происходит массово, с помощью соотношения похожей по параметрам собственности, без учета индивидуальных особенностей недвижимости. Существуют причины, по которым продать имущество по цене равной кадастровой стоимости не получится:
- Изменения в законодательстве произошли в момент экономического кризиса, когда покупательская способность сильно уменьшилась, а недвижимость осталась достаточно дорогой;
- Объект, выставленный на продажу, может находиться в не лучшем состоянии или же иметь неудачную планировку, плохое расположение здания, дешевый или незавершенный ремонт, сомнительную историю и т. д.
- Иногда владельцы недвижимости могут обратить внимание на повышенную кадастровую стоимость квартиры. При продаже квартиры показатели КС могут быть больше рыночной цены даже в несколько раз. Это особенно актуально в крупных мегаполисах.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2022 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2022 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Что такое кадастровая стоимость?
Для того, чтобы ответить на вопрос, поставленный в начале статьи, необходимо разобраться с понятием кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости объекта недвижимости, которая определяется на основании множества критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводиться с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и т.д.
Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.
Что же касается купли-продажи, то здесь возможны варианты. Связано это с тем, что кадастровая стоимость не всегда равна рыночной стоимости объекта. Поэтому многие продавцы и покупатели хотят изменить стоимость продажи.
Кроме того, главной причиной такого желания служит желание сэкономить на налогах. Каждый продавец недвижимости при продаже объекта (есть и исключения) должен заплатить в бюджет налог на полученный доход. НДФЛ рассчитывается с полученного дохода – стоимости продажи. Соответственно, чем меньше доход, тем меньше налог.
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Законодательные изменения
В 2022 году отечественным законодательством были внесены следующие изменения, касающиеся процедуры купли-продажи недвижимости:
- Владелец квартиры, недвижимый объект которого находится в собственности более пяти лет, освобождается от необходимости уплачивать налог при продаже;
Однако, это не касается случаев, когда жилье является объектом наследования, дарения от прямого родственника, ренты или приватизации. В перечисленных случаях освобождение от уплаты налога происходит по истечении трехлетнего срока.
- При определении размера налога (НДФЛ), который придется платить от продажи жилья, его стоимость не должна быть меньше семидесяти процентов от кадастровой стоимости, так как в этом случае, налоговый орган всё равно будет руководствоваться той величиной, которая была установлена государственным органом (ГКН);
- Органы местного самоуправления каждого из регионов Российской Федерации вправе самостоятельно снижать срок владения недвижимости, по истечении которого граждане будут освобождены от уплаты налога за него при продаже, а также регулировать величину кадастровой стоимости при расчете НДФЛ.
Информация!
Как показывает практика, на деле кадастровая стоимость всегда оказывается завышенной что является безусловно выгодным фактором для государственной казны, и убыточным для продавцов недвижимости.
Продажа домов с участками ниже их кадастровой стоимости
Можно ли провести такую сделку?
Теоретически, да.
Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.
Но какую сумму указать в ДКП? Можно ли любую?
Ответ — нет.
Можно ли занизить цену дома и участка ниже кадастровой?
Если вы попытаетесь продать дом с участком ниже их кадастровой стоимости, высока вероятность, что такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если факт мошенничества будет доказан, вам придется заплатить все налоги вместе со всеми вытекающими пенями и штрафами.
Вероятность налоговой проверки становится еще выше, если покупка недвижимости осуществляется за счет кредитных и заемных средств. В таких случаях, налоговики обычно тщательно изучают кредитный договор с банком, проводят калькуляции и сверку, вплоть до того, что могут самостоятельно предписать размер налога на имущество по той или иной сделке.
Очевидно, что метод занижения сумм в договоре купле-продажи дома с участком ниже 70% от их кадастровой стоимости по сути не имеет смысла, так как налоговые службы, все равно рассчитают налог по ставке, исходя от 70% кадастровой оценки объектов.
Как это сделать?
Продажа квартиры по кадастровой стоимости в России практически невозможна, ведь не отвечает интересам рынка. Несмотря на то, что правительство Российской Федерации внедряло КС вместо инвентаризационной стоимости квартиры ради приближения показателя госоценки к рыночным реалиям, Государственный кадастр недвижимости все еще далек от рыночных отношений.
Экономический кризис негативно сказался на покупательной способности, да и сами квадратные метры могут как дорожать, так и дешеветь по независимым причинам. Стоит также напомнить, что алгоритм расчета КС отличается от того, что может предложить рынок.
Прежде всего кадастровая стоимость учитывает качество самого жилья, состояние дома, в котором находится квартира, материалы, наличие или отсутствие износа и так далее. Местные власти стараются учитывать и престижность района, однако алгоритмы остаются слишком общими.
Пример переоценки квартир легко прослеживается по элитному жилью в новостройках на окраинах Москвы. Добираться до центра долго, метро рядом нет, приходится сталкиваться с пробками – эта особенность существенно снизит востребованность недвижимости для большей части покупателей. При этом, кадастровая оценка учтет высокую комфортабельность самого жилья, поэтому разница между рыночной и кадастровой стоимостью будет существенной.
Закон в России не запрещает продавать квартиру ниже КС. Важно помнить, что налоговый вычет так или иначе будет связан с кадастровой стоимостью. Если вы уверены, что КС была завышена в два, а то и в три раза, рекомендуется до начала сделки оспорить ее. Налоговый кодекс РФ предусматривает снижение КС при расчете налога только на 30% максимум.
Источники
Использованные источники информации при написании статьи:
- https://dpvolga.ru/prodazha-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/
- https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html
- https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/kadastrovaya-stoimost/
- https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/
- https://vsenaslednikam.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html
- https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/prodazha-vyshe-ili-nizhe-k-st.html