Нотариус договор купли продажи

Узнайте про оформление сделки купли-продажи недвижимости и обязательное заверение через нотариуса. Дана форма договора. Рассказано о порядке удостоверения и регистрации, а также о том, сколько составляет стоимость услуг и кто должен их оплачивать. Удостоверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса. Нотариальные услуги без выходных и в праздничные дни! Звоните: +7 (495) 767-12-77

Можно ли продать квартиру без нотариуса

К оформлению сделок по отчуждению целой квартиры одному покупателю не обязательно подключать нотариуса. Все этапы процедуры можно выполнить самостоятельно.

В качестве альтернативы сторонам сделки доступны:

• Банковские учреждения — для произведения безопасных расчетов.
• Почта России или курьерские службы — для рассылки юридически значимых сообщений.
• МФЦ — как посредник в государственной регистрации объекта недвижимости (также можно обратиться в уполномоченный орган напрямую).

Правовую консультацию и экспертизу документальной базы процесса более детально и основательно могут провести специализирующиеся в данном вопросе юристы.

Этап №2 – Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Лучше собственникам (продавцам) и покупателям заранее обратиться к нотариусу и рассказать детали сделки. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо будет собрать.

Документы от собственников (продавцов)

• Паспорта; Если одному из них до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
Другие статьи

Весь список документов и справок для продажи квартирыПосле покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробности

• Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Они нужны для подтверждения права собственности на квартиру. Свидетельства отменены и не выдаются с июля 2022 года, но если оно имеется, принесите его. Если свидетельства нет, подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Ее может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ «Мои Документы» или отделениях Росреестра — инструкция. Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН
• Документ основания; Это документ, на основании которого собственники владеют квартирой. Если квартира была ими куплена — их зарегистрированный договор купли-продажи. Если досталась квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры; Я написала отдельную статью — в каких случаях обязательно согласие супруга. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, документ заверяется нотариально. Стоимость 1 500 — 2 000 рублей, оформят в день обращения.
Другие статьи

Обычно покупатели требуют собственников перед сделкой выписаться из квартиры — инструкцияКак проверить покупаемую квартиру: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги по «коммуналке»

• Разрешение органов опеки и попечительства; Если продается квартира, в собственниках которой есть несовершеннолетние дети (до 18 лет), потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу. Моя коллега Елена написала отдельную инструкцию как получить это разрешение и какие документы для этого потребуются.
• Свидетельство о браке или разводе; Если у продавца право собственности оформлено на одну фамилию, а паспорте сейчас другая.
• Нотариальная доверенность; Если вместо собственника будет доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно. Покупатели редко рассматривают недвижимость для покупки, если вместо продавца на сделке будет доверенное лицо. Лучше сделать так — пусть доверенное лицо только собирает документы, а собственник в день сделки сам подписывает договор купли-продажи у нотариуса.
• Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров; В них указывают состоит ли гражданин у них на учете или нет. Нотариусы редко требуют такие справки — обычно у пожилого собственника от 65 лет или когда видно, что он пьющий. Нотариусу важно удостовериться, что собственник понимает значение своих действий, что он добровольно продает квартиру и т.п. В псих.диспансере сначала придется пройти предварительное освидетельствование у их штатного психиатра, в накр.диспансере такого нет. Справки везде платные, цены уточняйте в на месте.

Документы от покупателей

• Паспорта; Если есть покупатель от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
• Свидетельство о заключении брака, если квартиру покупают супруги;
• Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры; По закону согласие супруга на покупку оформлять необязательно, но некоторые нотариусу требуют предоставить его в такой ситуации — квартира покупается в браке, но будет оформлена только на одного из супругов. Если покупается в ипотеку, тогда согласие нужно не на покупку, а на передачу квартиры в залог банку. Если квартиру сразу будет оформлена на обоих супругов, согласие не потребуется в любом случае. Документ можно оформить у того же нотариуса за 1 000 — 2 000 рублей.
• Разрешение органов опеки и попечительства; Это разрешение нужно, когда покупатели, приобретая квартиру у собственников, сами продают свою недвижимость, в которой есть несовершеннолетние собственники. Выше я вставила ссылку на инструкцию как получить это разрешение. Хоть в инструкции показан упор именно на продажу квартиры, она универсальна — ее можно использовать, если продается, например, частный дом.
• Кредитный договор, если покупатели используют ипотеку;
• Если за покупателей обращается доверенное лицо — его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Паспорт доверителя не требуется. Заверить документ у нотариуса стоит 1 000 — 2 000 рублей.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

А вот здесь уже совсем другой расклад. Покупатель, расставаясь с деньгами, получает за них не столько физический объект, сколько ПРАВО на этот объект. А право собственности – это такое понятие, которое содержит множество всяких законодательных условностей, при отсутствии или нарушении любого из которых, это право может оказаться оспоренным, ограниченным или вовсе недействительным. Именно поэтому Покупатель при покупке квартиры всегда рискует больше, чем Продавец, а значит, тщательная проработка формулировок и условий договора для Покупателя куда как важнее. И вот здесь серьезную поддержку Покупателю может оказать нотариус.

Чем нотариус здесь может помочь? В первую очередь – снижением рисков сделки для Покупателя квартиры. Как именно?

Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:

• Изучает условия сделки и подготавливает проект Договора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.о. исключается ничтожность договора);
• Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права Покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца);
• Отслеживает права супругов на квартиру и необходимость письменного согласия, если одного из супругов нет в числе собственников (в т.ч. проверяет наличие супруга по базе ЗАГСов);
• Отслеживает права несовершеннолетних детей, если они есть в числе собственников или пользователей квартиры, и устанавливает полномочия их представителей (родителей, попечителей, опекунов);
• Проверяет действительность доверенности на продажу квартиры (если Продавец действует по доверенности);
• По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности Продавца, в случае ограничения прав Покупателя по иску третьих лиц;
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
• Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации);
• Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки, а также получить сведения из ЕГРН о признании недееспособным Продавца квартиры);
• Нотариус имеет доступ к закрытым базам данных госучреждений, которые недоступны обычным гражданам, риэлторам и даже юристам (об этом – ниже);
• Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п. – ст. 178 и ст. 179 ГК РФ);
• Беседует с Продавцом и Покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности Продавца – ст. 176 и ст. 177 ГК РФ); обязанность по проверке дееспособности сторон сделки (физлиц) регламентируется статьей 43 Основ законодательства РФ о нотариате;
• Проверяет правоспособность юрлиц и полномочия их представителей (если квартиру продает юрлицо);
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

Мнение:

Нотариус Ирина Мясникова из Санкт-Петербурга утверждает, что из нотариально оформленных договоров опротестовывается только 0,07%, тогда как из оформленных в простой письменной форме – каждый пятый.

Кроме того, нотариус всегда – лицо незаинтересованное (в отличие от нанятого риэлтора, например). Нотариус действует от имени Российской Федерации, он независим от сторон сделки. А в случае ее оспаривания, сам нотариальный акт (удостоверение всех перечисленных выше действий) всегда имеет повышенную доказательную силу в суде.