Мошенничества при покупке квартиры

Все чаще встречаются квартирные мошенники, которые в простонародье называют "риэлторы-мошенники". Какие бывают виды мошенничества с недвижимостью при покупке, аренде, продаже? Как не стать жертвой?. Чтобы приобретение недвижимости не обернулось бедой, следует знать, как могут обмануть при покупке квартиры. Предупрежден — значит, вооружен, поэтому читайте статью и узнайте все мошеннические схемы со стороны покупателя и продавца.

Существующие схемы мошенничества с недвижимостью

На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:

• представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
• отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
• внесение залога;
• возникновение неожиданных наследников;
• наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.

Продажа квартиры по поддельным документам

Согласно статьям Жилищного и Гражданского кодекса отчуждение прав собственности на объекты недвижимости может осуществлять только полноправный собственник дома (квартиры, комнаты).

Ранее для подтверждения имущественных прав выдавалось Свидетельство о правах собственности. Начиная с 2022 года, владельцам недвижимости выдается выписка из ЕГРН (единый государственный реестр), в которой значатся персональные сведения владельца и технические характеристики объекта.

Способы совершения проступка:

1. Документы утратили юридическую силу (например, использование выписки из ЕГРН, в которой указаны сведения о владельце или о самом объекте до их исправления).
2. Бумаги изготовлены самостоятельно (это касается фактов подделки официальных бланков).
3. В официальных справках и выписках отсутствуют обязательные реквизиты (печати, подписи).

При разоблачении подвоха и доказывании умысла в действиях продавца он может привлекаться к юридической ответственности по статье 159 УК (мошенничество). За это преступнику грозят следующие виды наказаний:

• штраф (120 000 рублей или совокупная сумма зарплаты за один год);
• исправительные работы (до 1 года);
• принудительные работы (до 24 месяцев);
• обязательные работы (360 часов);
• арест (не больше 120 суток);
• ограничение свободы или лишение свободы (на период времени до двух лет).

В статье обозначены и более суровые виды наказаний, если:

• мошенники – группа лиц, действующих по предварительной преступной договоренности, и деянием пострадавшим гражданам был причинен ущерб в значительных размерах (ч.2);
• нарушитель – должностное лицо (ч.3) – касается обстоятельств, когда работники муниципальных и государственных органов власти нарушают законную очередность распределения льгот или же отказывают в предоставлении жилья по договору социального найма, хотя квартиры на распределение имеются;
• действия совершены группой лиц в особо крупном размере или же впоследствии обмана и злоупотребления доверием жертва утратила имущественные права на собственность (ч.4).

Многократная продажа одного объекта недвижимости

Риэлторы-мошенники часто прибегают к заключению нескольких договоров с разными покупателями собственности. Это делается с целью получения многоразовой прибыли. При этом преступник при заключении сделки передает полный пакет документов, подтверждая свои права на собственность, и предоставляет актуальную выписку из ЕГРН для доказательств юридической чистоты недвижимости.

Распознать подвох можно, если продавец требует вносить взнос до завершения процедуры переоформления без заключения предварительного соглашения. Процесс покупки должен осуществляться в следующем порядке:

1. Подписание договора купли/продажи.
2. Регистрация соглашения у нотариуса – условие не обязательное, но участие юриста позволит подтвердить правильность оформления соглашения и отсутствие юридических подвохов с каждой стороны.
3. Обращение в Росреестр для смены сведений о собственнике.
4. Оплата сделки.

Если покупатель передал наличные деньги продавцу сразу до оформления, а затем выяснилось, что жилье уже продано, то придется жаловаться в полицию с целью защиты личных интересов. Действия нечестного продавца можно квалифицировать по статье 159 Уголовного кодекса.

Подмена квартиры

Защищаться от действий аферистов сложно, учитывая изобретательность мошенников. Подмена объекта возможна только с квартирами на вторичном рынке. На период оформления сделки делается замена табличек на домах и квартирах с целью представления модной и комфортабельной квартиры вместо реальной убогой недвижимости.

Избежать подлога можно, если самостоятельно проверить недвижимость по Яндекс картам, например. Наказание применяется по ст. 159 УК.

Продажа квартиры после смерти владельца

Наибольший срок исковой давности по делам, связанным с получением наследства. Претендент на получение наследства может заявить о своих правах на протяжении десяти лет с момента смерти близкого родственника. Этой схемой часто пользуются сами наследники.

На практике афера выглядит следующим образом:

• все претенденты вступают в свои законные права;
• оформляется договор продажи;
• новый владелец полностью оплачивает цену недвижимости и переоформляет документы;
• через несколько месяцев возникает новый кандидат, которому своевременно не сообщили о смерти родственника;
• участникам приходится обращаться с иском в суд.

Заканчивается спор расторжением договора купли-продажи и возвратом объекта изначальному владельцу. Новый собственник остается без квартиры и без денег, поскольку, как показывает судебная практика, переведенная сумма уже потрачена и истребовать от мошенника средства в столь большой сумме практически невозможно.

Обязательными признаками деяния по ст. 165 выступают:

• совершение с применением обмана или путем злоупотребления доверием;
• потерпевшая сторона – новый собственник (покупатель) недвижимости.
• нанесение материального вреда;
• размер ущерба превышает крупные размеры (250 000 руб.).

В зависимости от обстоятельств совершения проступка, к ответственности могут привлекаться и законные наследники, которые заявили претензии на собственность позже обозначенного срока. Если претенденты заранее имели цель – завладение деньгами, то к ним будут применяться нормы ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

В качестве наказания применяются следующие взыскания:

• до 300 тысяч рублей штрафа (совокупная сумма двухлетней заработной платы);
• принудительные работы на два года (дополнительно может применяться ограничение свободы на 12 месяцев);
• лишение свободы на 24 месяца (в качестве факультативного наказания может применяться штраф в сумме 80 000 рублей).

Если такие противоправные действия совершены группой лиц по предварительному сговору или же причинили ущерб в особо крупном размере, то наказание будет более строгим. К таким санкциям относятся:

• принудительные работы на пять лет (также может применяться ограничение свободы на период до двух лет);
• лишение свободы до пяти лет (факультативная санкция – штраф в размере 80 тысяч или же заработная плата за полгода).

Продавец не выписывается из проданной квартиры

Закон защищает права населения, а потому есть категория лиц, которых нельзя принудительно выписать из недвижимости, даже при ее продаже, так называемые «вечные жильцы». К таким категориям относятся:

1. Несовершеннолетние граждане.
2. Недееспособные лица.
3. Одинокие пенсионеры.

После полноценного оформления сделки лица отказываются снимать с квартирного учета своих родственников. В обмен на соблюдение условий договора нечестный продавец начинает требовать дополнительные выплаты. Наказать по УК РФ такого владельца не могут, поэтому защищать свои права следует в судебном порядке в рамках гражданского законодательства.

Действия потерпевшей стороны – обращение в суд с целью признания договора недействительным. Основание – отсутствие в соглашении упоминания о том, что в квартире будет и дальше проживать третье лицо. Если такая отметка есть, то придется соблюдать требования контракта.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Статьей 159.1 обозначена уголовная ответственность лиц, которые предоставили финансовому учреждению (банку) ложные сведения и документы с целью получения займа. Это же касается и оформления ипотеки. После доказывания вины заемщика ему грозит одно из следующих видов наказаний (ч. 1 ст. 159.1):

• 120 000 штрафа (зарплата за один год);
• работы исправительные (до 12 месяцев), обязательные (360 часов), принудительные (2 года);
• арест до 4 месяцев;
• ограничение свободы до 24 месяцев.

Более строгое наказание предусмотрено в следующих случаях:

• деяние совершено группой лиц (ч. 2);
• причинение материального вреда в крупном размере (1 500 000 рублей) или же совершение преступления с использованием служебного положения;
• причинение материального ущерба в особо крупном размере (6 000 000 рублей).

На практике существуют следующие виды мошенничества при получении/оформлении ипотеки:

1. Аннулирование оформленного договора (если будет установлено, что собственником доли квартиры являются несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, чьи интересы не были учтены при оформлении сделки).
2. Отчуждение имущества арендатором путем подделки документов на право собственности.
3. Продажа квартиры/дома, которые находятся в залоге банка при действительном ипотечном кредитовании.
4. Пострадавшая сторона банк – заемщик мошенничает с залогом, подает ложное заключение оценки с целью искусственного увеличения стоимости недвижимости.

Мошенничество с долями квартир

При продаже доли собственности продавец должен в обязательном порядке получить письменное согласие других совладельцев на участие в сделке. Такое разрешение должно быть оформлено нотариально. В противном случае сделка будет признана недействительной и объект вернется продавцу.

Черный риэлтор

Отдельным пунктом можно выделить особо циничные схемы черных риэлторов. Это юридически подкованные мошенники, которых сложно привлечь к ответственности.

Потенциальные жертвы: алкоголики, одинокие, пожилые, слабоумные, наркозависимые, люди с долгами за ЖКХ, которые исходя из своей тяжелой ситуации или беспомощности верят мошенникам.

Самые распространенные схемы черных риэлторов:

• мошенники втираются в доверие с целью получить генеральную доверенность на право распоряжение имуществом с последующей продажей его, а человек просто «выкидывается» на улицу;
• неравнозначный обмен жилья;
• выкуп доли имущества и последующее выживание из квартиры.