Способы быстрой продажи коммерческой недвижимости - офисов, торговых точек, складов, спортивных залов и методы привлечения потенциальных покупателей. Определение стоимости, какие документы нужны для совершения сделки и советы экспертов. Как быстро продать коммерческую недвижимость? В чем разница, если я продам коммерческую недвижимость самостоятельно или через агентство? Кто поможет продать помещение под магазин?
Содержание
Основные ошибки
Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.
- Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
- Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
- Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
- Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.
Варианты и способы продажи КН
Вы можете использовать один из трех способов продажи.
Способ 1. Самостоятельная продажа
Минусы:
- Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
- будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
- показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
- еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
- сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.
Плюсы: не придется платить посреднику.
Способ 2. Услуги частного риэлтора
Минусы:
- не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
- возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
- есть вероятность «познакомиться» с аферистом.
Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.
Способ 3. Агентство недвижимости
На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.
Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.
Плюсы:
- АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
- профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
- в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.
Что можно сделать самому
Если вы задумали продажу коммерческого помещения, проще всего будет обратиться за помощью к профессионалам. Однако вы можете самостоятельно предпринять ряд мер по продвижению вашей собственности. Вы можете разместить рекламу в средствах массой информации, а затем организовать доступ потенциальных покупателей для осмотра помещений и обсуждать с ними детали.
Для проведения самостоятельной рекламной кампании потребуется:
- Полный пакет документов на ваш офис.
- Компьютер с доступом в интернет.
- Некоторые финансовые затраты на проведение рекламной кампании в специализированных ресурсах.
Ниже представлен пошаговый план мероприятий, который вы можете провести самостоятельно.
- Перед тем как продать офис, нелишне будет проконсультироваться с посредниками относительно возможной суммы, которую вы можете реально выручить за неё, а также сроков и условий реализации. Такие консультации, как правило, даются бесплатно. Кроме того, можно провести самостоятельный мониторинг рынка спроса и предложений на специальных ресурсах.
- Далее необходимо составить текст объявления, который позволит выгодно подчеркнуть достоинства вашего помещения и вызовет интерес у потенциальных покупателей.
- Подумайте также о том, где вы будете размещать свое рекламное объявление. Если ваше помещение носит специализированный характер, можно подумать о рекламе на площадках соответствующей направленности. Там вы сможете найти большее количество потенциально заинтересованных лиц и предприятий. Можно также разместить объявление на региональных сайтах, занимающихся реализацией недвижимости.
- К моменту начала продажи офиса у вас на руках обязательно должен быть на руках полный пакет документов на объект. В случае возникновения у покупателя сомнений, вы сможете предъявить ему их. К тому же ваша готовность провести сделку по первому требованию, и полная готовность всех документов произведёт на покупателя благоприятное впечатление и послужит на благо вашей репутации.
- По мере того как будут поступать запросы от заинтересованных лиц, вам будет необходимо организовывать осмотр помещения. Подготовьте его таким образом, чтобы к осмотру оно предстало в наилучшем виде. Приготовьтесь к тому что придётся отвечать на массу вопросов, в том числе и неудобных. Ваше стремление уклониться от ответа может быть истолковано не в вашу пользу и вызвать недоверие.
- В случае готовности покупателя совершать сделку, необходимо составить отдельный предварительный договор, соглашение о задатке и условия дальнейших расчётов.
- Обязательно оформите договор купли-продажи по всем правилам и в обмен на полученные денежные средства передайте покупателю все документы на недвижимость.
Помните также о необходимости уплаты налогов с продажи.
Основные техники продажи коммерческой недвижимости
Очень важно решить для себя, кто будет заниматься процедурой продажи. Продать офис иди другую коммерческую недвижимость быстро можно тремя способами:
- Самостоятельная продажа — в этом случае вам не придётся переплачивать за услуги посредника. Но такая техника потребует массы сил и времени.
- Обращение к частному риелтору. По сравнению с риелторскими агентствами, услуги «частников» обойдутся дешевле, однако, найти хорошего специалиста с безупречной репутацией бывает не всегда легко.
- Обращение за помощью к риелторским агентствам. Как правило, они обладают достаточно большими клиентскими базами, однако стоимость их услуг может быть на порядок выше.
Подготовка документов к сделке
Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:
- Если объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки.
- Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
- Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
- Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который ее выдавал.
- Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.
Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.
Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа
Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».
Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать своё имущество – самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.
Рассмотрим все способы продажи обстоятельно и подробно.
Способ 1. Самостоятельная продажа
Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьёзных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить своё помещение и слишком занизите или завысите цену.
Ещё одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями.
Если у вас, помимо продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться всё меньше и меньше.
Пример
Один мой знакомый по имени Ринат владел небольшим помещением, которое использовалось для торговли овощами и фруктами. Недавно Ринат переехал в другой район и решил продать точку быстро и без привлечения посредников. Повесил самодельный баннер, дал объявления в СМИ и в интернете.
Переезд и обустройство на новом месте занимали у Рината почти всё свободное время, но поначалу он ещё успевал отвечать на звонки и встречаться с желающими. Но постепенно их поток иссяк, объявление затерялось среди других подобных, а помещение так и стоит уже более 9 месяцев с сиротливым баннером «Продам».
Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет.
Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора
Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%.
Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно.
В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.
Узнайте больше о частных риэлторах из соответствующей статьи.
Способ 3. Обращение в агентство недвижимости
Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профи с опытом ведения подобных дел.
У каждой конторы имеется готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами.
О том, как работают агентства недвижимости, читайте более подробный материал.
Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи:
Источники
Использованные источники информации при написании статьи:
- http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kommercheskuyu.html
- https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bystro-i-vygodno.html
- https://hiterbober.ru/realty/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost.html