Как продать дом с долей несовершеннолетнего ребенка

Инструкция как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка или детей в 2022 году. Список необходимых документов, ограничительные нормы от органов опеки, согласование сделки и нотариальное заверение. В статье мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как юридически уменьшить долю несовершеннолетнего в недвижимости

Как юридически уменьшить долю несовершеннолетнего в недвижимости

Уменьшить долю недвижимости ребенка нельзя

До начала процедуры оформления отчуждения имеющейся квартиры, уточните у органа опеки, на приобретение какого типа недвижимости они смогут выдать разрешение. Вам необходимо будет предоставить для анализа документы на собственность, совладельцем в которой является .

Так, если размер доли несовершеннолетнего составляет ¼ от общей площади недвижимости, то аналогичный размер, отписываемый в пользу несовершеннолетнего ребенка в приобретаемом жилье должен быть не менее ¼ доли. Самовольно уменьшать размер доли ребенка запрещено.

Доскональное соблюдение этого правила позволит избежать возникновения проблем с попечительским советом в дальнейшем. Так, например, если родители взамен продаваемой квартиры покупают недорогую комнату, стоимостный размер доли несовершеннолетнего может заставить оформить ее полностью на ребенка.

В таком случае последует безусловный отказ органа опеки в совершении сделки, поскольку метров жилплощади для проживания двух человек недостаточно, а жить самостоятельно, без матери, несовершеннолетний ребенок юридически не вправе.

Одобрение органов опеки

Органы опеки и попечительства предъявляют определенные требования для того чтобы выдать одобрение.

Большая вероятность получить положительный ответ, если соблюдены следующие условия:

• Новая недвижимость имеет столько же квадратных метров, что и предыдущая или же больше прошлой квартиры;
• Новая квартира соответствует установленным санитарным нормативам и пригодна для постоянного жилья;
• Если не планируется покупка нового жилья, ребенок все равно получит долю в другом месте жительства;
• Около новой квартиры развитая инфраструктура и наличие школы или детских садов.

Органы опеки охотнее согласятся на предоставление разрешения, если со стороны родителей будет доказано, что несовершеннолетний получит более комфортные условия, по сравнению с предыдущим проживанием.

К ним относят:

1. климатические условия лучше предыдущих;
2. наличие новых перспектив в работе родителей;
3. экологическая обстановка лучше, чем прежде;
4. современная инфраструктура в планируемом районе проживания.

После получения положительного ответа можно вкладывать разрешение в пакет документов и продолжать проведение сделки.

О том, как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание при осмотре, читайте здесь.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

• В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
• Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Как продать жилье, если ребенок собственник квартиры

Права ребенка у нас защищаются государством.

Под защиту органов опеки совершенно обосновано попадают следующие категории детей:

1. Оставшиеся без попечительства родителей:
   • сироты;
   • дети, чьи родители лишены родительских прав;
   • брошенные своими родителями на произвол.
2. Находящиеся на воспитании у родственников или у чужих людей.
3. Проживающие в детских домах, созданных по семейному типу.
4. Несовершеннолетние, которым принадлежит либо вся недвижимость, либо ее доля:
   • по праву наследования либо договору дарения;
   • на основании договора купли-продажи;
   • на основании раздела имущества родителей при разводе и т.д.

Как видно из списка, ситуация, когда ребенок может претендовать на недвижимость либо ее часть наравне со взрослыми, не так уж редка. Только полных прав самостоятельного выбора и решения несовершеннолетний до 18 лет не имеет, и за него осуществляют этот выбор либо родители, либо ответственные за его воспитание люди, но под контролем государственных органов. И это правильно, иначе всякие нечестные и безжалостные аферисты-усыновители или даже некоторые нерадивые «родители», давно выбросили бы несовершеннолетних на улицу.

Закон о прописке детей

Чтобы не происходило нарушение детских прав, законодательством принят закон о прописке и выписке несовершеннолетних, работающий в одностороннем порядке.

Прописке детей, где бы то ни было, дан «зеленый свет»:

• Для того, чтобы прописать ребенка, не нужно согласия ни органов опеки, ни всех тех, кто прописан либо проживает на площади будущей прописки.
• Важно, чтобы ребенок до 14 лет был прописан вместе со своими родителями (либо с одним из них, если родители разведены), или с лицами, их заменяющими.
• Право прописки ребенка вместе с родителями закреплено ст. 70 ЖК РФ.
• Даже если жилье не приватизировано, родитель имеет право прописать в нем своего ребенка без согласия собственника.

Прописка осуществляется очень просто: путем подачи заявления, паспорта родителя и свидетельства рождения ребенка в паспортный стол.

Но вот выписать просто так несовершеннолетнего нельзя, для этого нужно выполнить ряд условий.

Продажа, когда ребенок не собственник квартиры

Если обычной нормальной семье, где растет родной ребенок, не являющийся собственником, предстоит продажа квартиры, то трудностей с продажей квартиры и перерегистрацией ребенка на новом месте здесь не возникнет:

• Родители просто должны взять справку из органов опеки, что несовершеннолетний не находится под попечительством государства.
• Без этой справки переход прав собственности при продаже жилья в Госреестре не зарегистрируют.

Если ребенок - собственник квартиры или находится под защитой государственных органов опеки по другим причинам, то с его выпиской у родителей или лиц, заменяющих их, могут возникнуть затруднения.

1. Согласно ст. 37 ГК РФ, имущество несовершеннолетнего не может быть отчуждено у него, даже если он дал на это добровольное согласие, без разрешения и проверки со стороны органов опеки :
   • например, при приватизации квартиры не была учтена доля детей.
2. Несовершеннолетний не может быть выписан просто так в никуда:
   • то есть просто продать квартиру без плана дальнейших действий, подтвержденных документально (договор о найме, предварительный договор покупки-продажи и т.д.) не получится.
3. Переезд в меньшую по размерам квартиру, в которой на каждого человека будет приходится площадь меньше нормы, может быть признано ущемлением прав ребенка на свободное жизненное пространство.
4. Обмен отдельной квартиры с удобствами на коммуналку также будет расценен органами опеки как ухудшение условий жизни несовершеннолетнего члена семьи.

И еще очень много могут возникнуть подобных ситуаций, где комфорт и безопасность детей будут приоритетными, и разрешение на перерегистрацию в новом месте может быть так и не получено.

Таким образом главное при продаже квартиры, где обладает правами собственности несовершеннолетний, либо он находится на попечительстве государства – это получение аналогичных или лучших условий при переезде на новое место, но ни в коем случае не худших. Доказательство, что условия не будут хуже предоставляются в органы опеки не пост-фактум, а перед первой основной сделкой – продажей жилья.