Как оформить перепланировку частного дома

Как правильно оформить перепланировку в частном доме. Пошаговая инструкция действий: получение разрешения, проведение строительных работ, узаконивание изменений в Реестре. Получить разрешение на перепланировку частного дома можно в контролирующих инстанциях. Для этого подают заявление с фиксацией просьбы разрешить проведение данных действий с недвижимостью. Рассматривают его в течение 30 дней, после чего выносится решение и предоставляется соответствующий документ.

Как узаконить перепланировку частного дома самому и через суд

Нередко люди сталкиваются с ситуациями, когда перепланировка в доме уже сделана. Но при этом проектной документации принято не было. В этом случае обязательно потребуется новый проект.

Самостоятельно узаконить перепланировку можно через суд в органе, где располагается объект недвижимости. Сделать это возможно при отсутствии нарушений интересов граждан, которые проживают в доме или являются соседями собственника. Кроме того, должны отсутствовать прецеденты, создающие угрозу жизни и здоровью всех людей.

Если все правила соблюдаются, то суд может узаконить перепланировку. Чтобы инициировать рассмотрение дела, человек должен подать технические паспорта на объект (до и после работ), заключение экспертов с отражением состояния несущих конструкций.

При самовольной перепланировке важно узаконить впоследствии внесенные изменения.

Для этого гражданин должен пройти несколько обязательных этапов:

1. Сначала осуществляется обращение в местный муниципалитет, в департамент жилищного характера. Необходимо составить заявление с отражением факта самостоятельно осуществленной перепланировки.
2. Далее готовится иск в суд. В нем нужно указать просьбу получить соответствующее разрешение.
3. В территориальном отделении БТИ оформляется техническая документация. В документе прописывается планировка жилого объекта в настоящее время.
4. Новая кадастровая документация регистрируется в Росреестре. Этот этап необходим для внесения изменений в единый госреестр.
5. Гражданину выдается новое свидетельство, в котором отражается право собственности на частный дом.

Даже если собственник самостоятельно обращается в суд для признания законности перепланировки, наказания ему не избежать. Если будут выявлены нарушений, то придется заплатить штраф в соответствии с законом.

Как узаконить перепланировку дома

Несмотря на то, что предварительное получение разрешения на проведение строительно-ремонтных работ с внесением изменений в начальную планировку дома – занятие долгое и затратное по времени, но его намного проще осилить, чем узаконивание самовольно проведенной перепланировки. Если собственник жилища поторопился и не получил необходимых разрешений у муниципалитета, он во избежание штрафных санкций должен обратиться в Жилищную инспекцию для узаконения уже проведенных изменений в планировке строения, но если там ему отказали, он может добиться одобрения путем судебных разбирательств.

Оформлять перепланировку в доме постфактум необходимо поэтапно:

1. Составление и подача заявления в Жилинспекцию.
2. Затем собственнику жилья выдают на руки экспертное заключение и выписку из домовой книги с перечнем прописанных в здании людей.
3. После этого владельцу дома стоит получить письменное согласие на перепланировку от всех заинтересованных лиц (супруги(а), совладельцев, соседей, если их интересы затронуты).
4. Затем нужно обратиться с документами и заявлением в муниципалитет.
5. Получение уведомления о принятом решении органами местной власти.

Важно! Если решение местной администрации будет отрицательным, то собственник жилья имеет полное право обратиться для получения разрешения в суд по месту нахождения дома, в котором была произведена перепланировка.

Если решение компетентных инстанций при согласовании перепланировки было положительным, то можно с этим решением и актом комиссии, которая приняла дом и передала его в эксплуатацию, обратиться в БТИ, чтобы заказать новый техпаспорт на недвижимое имущество. В случае, когда в процессе самовольной перепланировки были затронуты несущие перегородки, то узаконивать проделанные переделки придется по проекту. Иногда местные власти могут потребовать заключение санитарно-эпидемиологической службы о соответствии дома установленным нормам.

В случае, когда дело дошло до суда, необходимо также собрать полный пакет документов и как можно больше подтверждающих справок и заключений о том, что все работы соответствуют требованиям безопасности. Также нужно составить юридически грамотное исковое заявление с просьбой узаконить проведенные работы по перепланировке. Лучше приобщить к этому делу опытных юристов.

Проект перепланировки

При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.

Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.

Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.

Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ, ГОСТ и Градостроительный кодекс РФ.

Требуемые согласования:

• проект подлежит согласованию с МЧС, архитектурой и центром гигиены и эпидемиологии, должен содержать решения: по планировке, конструкции и архитектуре;
• по устройству инженерных систем и их функционированию;
• по охране окружающей среды;
• по соблюдению противопожарных мер.

Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.

Если произведена самовольная перепланировка частного дома

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка серьезно меняет дом снаружи и внутри.

По этой причине возникает необходимость разработки проекта и получения разрешений на проведение работ. Перепланировка в частном доме крайне редко затрагивает интересы соседей, но является нарушением ЖК РФ.

Как оформить

Узаконивание выполненных работ производится через Жилищную инспекцию или суд.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Написание заявления.
2. Получение техзаключения и выписки из домовой книги.
3. Оформление согласия всех жильцов (в письменной форме).
4. Подача заявления с приложенными к нему документами в администрацию.
5. Через 30 дней будет выдано разрешение.

После одобрения перепланировки Жилищной инспекцией необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом на недвижимость.

• Уже выполненные работы должен зафиксировать специалист уполномоченных органов, который подготовит заключение о соответствии помещения действующим нормативно-правовым актам.
• Потребуется заключение СЭС о соответствии жилья санитарным нормам.

Если в процессе перепланировки были затронуты несущие конструкции или проделаны другие масштабные работы, то нужно заказать разработку проекта в проектной организации.

Проект создается в соответствии с уже выполненными работами.

В случае отказа Жилищной инспекции узаконить перепланировку подается иск в суд, который оформляется на основании правил ГПК РФ. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие, что сделанная перепланировка не противоречит законодательству. После того как суд примет положительное решение, надо обратиться в БТИ за новым техпаспортом на жилище.

Последствия

Незаконная перепланировка чревата для владельца объекта недвижимости появлением проблем с Жилищной инспекцией и судом.

Последствия:

• в соответствии со ст. КоАП владельцу недвижимости придется выплатить штраф, сумма которого составляет 2,5—3 тысячи рублей;
• дом нельзя будет продать, поменять, подарить или передать в наследство, а также использовать в качестве залога при оформлении кредита;
• при узаконивании перепланировки собственнику необходимо заплатить штраф и покрыть судебные издержки.

Штраф

В 2022 году, как и в 2022, за проведение несогласованных ремонтно-строительных работ собственнику недвижимости придется заплатить штраф в размере:

• за пристройку помещения или сооружение проема в несущей стене — 4,4 тыс. рублей;
• изменение местоположения кухни обойдется в 4 тыс. рублей;
• за нарушение конфигурации здания — 5,2 тыс.;
• демонтаж несущей стены и сооружение новой — 1,5 тыс.;
• монтаж газового оборудования без разрешения — 1,3 тыс.;
• несанкционированное изменение местоположения газовой плиты обойдется в 500 рублей;
• если не будет технических документов на какую—либо часть дома — 10 тыс.;
• за несоответствие постройки имеющейся документации — 1,1 тыс.

На сумму штрафа не влияет размер помещений, потому даже обнаружение незначительных изменений в несущих конструкциях могут повлечь значительные траты.

Как получить разрешение

В ст. 26 ЖК РФ говорится, что перепланировочные работы в частном доме разрешены, если в результате их проведения условия проживания в нем не ухудшаются. А также, что здание останется жилым и жить в нем безопасно, при этом интересы проживающих не ущемляются.

Работы, которые необходимо согласовывать:

• изменения в системе отопления, вентиляции и подачи газа, мусоропровода, изоляции (паровой, звуковой, тепловой);
• уменьшение или увеличение площади помещений, объединение комнат, снос и сооружение перегородок;
• изменения в несущих стенах;
• расширение существующих проемов или добавление новых.

Не удастся получить разрешение на проведение работ, если они нарушают нормы и правила санитарной, пожарной и технической безопасности дома, ослабляют несущие конструкции.

Запрещенные законодательством работы:

• изменения в вентиляционной системе и отведения газа;
• монтаж дополнительных радиаторов отопления, если в результате повышается энергопотребление в расчете на это жилье;
• изменения фасада сооружения;
• перепланировка в доме, который находится в аварийном состоянии;
• трансформация балконов (лоджий) в отапливаемые комнаты.

Разрешение на перепланировку не дадут, если работы отрицательно повлияют на инженерные системы или уменьшат срок эксплуатации здания.

Пошаговая инструкция действий

Для того, чтобы обращаться с заявлением в местную Администрацию, необходимо подготовить пакет документов. К ним относятся:

1. Документ, подтверждающий право собственности заявителя на частный дом.
2. Выписка из домовой книги.
3. Письменное согласие всех соседей на возведение дополнительных частей дома.
4. Акт от коммунальной инспекции.
5. Разрешение, полученное из СЭС.
6. Фотография каждого внутреннего помещения и наружного вида.
7. Экспертная оценка соответствия дома всем санитарным нормам.
8. Технический паспорт из БТИ.
9. Проект или эскиз будущих изменений.

Перечень документов одинаковый как для проведения работ в квартире, так и в частном доме.

Для того, чтобы провести всю процедуру, необходимо:

1. Собрать все необходимые документы.
2. Заказать проект перепланировки дома.
3. Обращение в отдел градостроительства или архитектуры для составления заявления.
4. Полученный проект проходит согласование в пожарной инспекции, в санитарном надзоре и управляющей компании.

Время согласования может длиться от одного до двух месяцев. Чаще всего, если все документы предоставлены в полном объеме, согласование занимает 30 дней.

Какими законами регулируется

Основными законами, которые регламентируют последовательность действий при изменении конфигурации помещений, являются:

1. Статьи 25—29 ЖК РФ, где описано понятие перепланировки и переустройства, процедура узаконивания изменений, дается определение незаконной перепланировки.
2. Постановление Правительства РФ № 266 — регулируется согласование работ по перепланировке, содержится форма заявления и документа, который подтверждает принятие решения.
3. Статья КоАП РФ описывает ответственность собственника недвижимости за проведенные без разрешения ремонтно-строительные работы.
4. В регионах РФ действуют свои нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение перепланировки.

Законодательный аспект вопроса

Понятие перепланировки жилого помещения раскрывается в Жилищном кодексе Российской Федерации.

В соответствии с законодательством этот термин подразумевает изменение конфигурации помещения, которые должны быть внесены в технический паспорт объекта.

Понятие перепланировки, определение ее незаконности закреплены в статьях 25-29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Регулирование процедуры узаконивания перепланировки регламентирует Постановление Правительства № 266. В нем содержится форма заявления на проведение процедуры.

У каждого региона могут быть изданы свои нормативные местные акты, которые регулируют данный вопрос.

Изменения снаружи

Наружная перепланировка предполагает внесение изменений в фасад здания. К работам по наружному ремонту относятся:

• изменение архитектуры фасада;
• изменение цветовой схемы дома;
• перенос входной двери, оконных конструкций;
• создание новых оконных и дверных проемов;
• перекрытые крыши дома;
• строительство новых или устранение старых построек;
• устранение оконных проемов и т.д.

Внимание! Изменение цвета фасада и его отделка современными строительными материалами не потребует получения разрешения у органов власти и может быть осуществлена самовольно.

Необходимые документы

Начать оформление перепланировки следует с подачи в муниципалитет заявление, в котором описана суть проблемы, перечислены планируемые работы и сроки их выполнения.

К заявлению прилагаются документы:

• согласие проживающих в доме и соседей (если затрагиваются их интересы) в письменной форме;
• копии документов, подтверждающих право собственности на дом;
• выписка из домовой книги (нужна для того чтобы выявить всех проживающих);
• техпаспорт и план БТИ;
• эскиз либо проект перепланировки;
• договор с проектной организацией;
• техзаключение эксперта о возможности проведения ремонтно-строительных работ.

Общие нюансы

Узаконить перепланировку частного дома в 2022 году можно при наличии разрешения, выданного Жилищной инспекцией или другими органами. Для его получения потребуется собрать определенный пакет документов.

Как получить разрешение

Согласование перепланировки для частного дома проводится в аналогичном квартире порядке. Порядок процедуры отражается в Жилищном кодексе РФ.

Процесс усложняется при принадлежности помещения к объектам, являющимся наследием культуры или истории. В таком случае многие не знают, куда обращаться. человеку потребуется посетить помимо обычных инстанций департамент территориального значения, который занимается охраной архитектурных памятников.

Чтобы провести перепланировку, владелец дома должен направить заявление в соответствующие органы. На его основании при приложении документов выдается официальное разрешение. После его получения можно начинать процедуру ремонта. Документация может быть рассмотрена в течение месяца.

Специальной организацией разрабатывается проект, на который необходимо ориентироваться при реконструкции дома. В нем должны быть отражены все требуемые новшества.

Требуемые документы

Перед тем, как помещение будет переустроено, проводится согласование работ. В контролирующие инстанции подаются определенные документы. Их список регламентирован законом.

Среди обязательных бумаг выделяют:

• правоустанавливающий документ, подтверждающий возможность использования заявителем конкретного жилого дома;
• выписку из домовой книги;
• свидетельство, выданное территориальным отделением Бюро технической инвентаризации;
• разрешение, выданное управляющей компанией, если планируется пристройка отдельного помещения к дому;
• письменное нотариальное согласие от жильцов соседних домов, если пристраиваются дополнительные части;
• документ о согласовании перепланировки с коммунальщиками;
• санитарное разрешение;
• оценка экспертов о соответствии дома отраженным в нормативных документах строительным нормам;
• фотографии наружной и внутренних частей дома.

Скачать бланк домовой книги

Иногда необходимо предоставить и другие документы. Например, контролирующие органы могут запросить свидетельство, которое подтверждает право собственности на землю, где располагается дом.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Условия дачной амнистии

Дачная амнистия представляет собой право, переданное государством частным владельцам. Согласно программе приватизация проводится по упрощенной схеме.

В ходе программы собственники смогли переписать в свое пользование:

• дачные участки;
• земли бессрочного пользования;
• пожизненно наследуемые владения;
• арендуемую территорию;
• самозахваченные земли.

Среди объектов, попадающих под дачную амнистию, в законе выделены:

• участки под ЛПХ;
• дачные земли;
• территории садоводства, бахчи;
• земли, на которых располагаются дома;
• территории под гаражами и хозяйственными постройками;
• земли под ИЖС;
• территории без принадлежности кому-либо.

Согласно программе возможно проведение реконструкции дачного домика в обычный жилой дом. В этом случае потребуются работы по кардинальному улучшению жилищных условий.

Реконструкция может быть проведена на основании требований административной комиссии, отраженных в акте. Но человек и спам вправе выявить инициативу при подготовке дома для постоянного проживания.

Когда ремонтные работы будут завершены, необходимо обратиться в администрацию. В ней предъявляются паспорт, документы и заявление, согласно которым проводится оформление дома в качестве капитального строения.

Среди бумаг необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы;
• техническую документацию;
• проект переустройства.

На основании их и в соответствии с законом строение признается пригодным для обычного проживания. После этого статус помещения регистрируется в Росреестре. Возможно личное обращение гражданина или отправка документов заказным письмом.

Оформление перепланировки в частном доме отличается от аналогичной процедуры для квартиры.

Читайте здесь, как проводится перепланировка ванной комнаты.

Какие работы допустимы

Перепланировка в частном доме может предусматривать следующие виды работ:

1. Замена оконных конструкций.
2. Полная или частичная замена кровли.
3. Монтаж систем теплоизоляции, укрепление фасадной части здания.
4. Замена электропроводки.
5. Обустройство чердаков.
6. Пристройка дополнительных помещений.
7. Вырубка новых дверных проемов.

Важным моментом в перепланировке частного дома является то, что все дополнительные помещения, которые образовываются после ремонтно-строительных работ, должны быть обязательно отапливаемыми. Это положение особенно актуально в том случае, если в доме нет центрального отопления.

Все работы по перепланировке должны проводится строго в соответствии с подготовленной документацией. При составлении проекта необходимо учитывать тип перекрытия дома, затрагивание несущих стен. Их неправильная перестановка может послужить причиной обвала всей конструкции.

Любое запланированное изменение конфигурации помещения должно быть согласовано с компетентными органами. Для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление. К заявлению обязательно прикладывается технический паспорт каждой комнаты.

Пошаговая инструкция

Перед тем, как узаконивать перепланировку, необходимо создать проект, в котором будет отражено каждое изменение. Для компании, разрабатывающей документацию, необходимо подготовить техпаспорт объекта недвижимости, экспликацию, а также две формы (1-А и 5), выданные БТИ.

Важно знать, когда готовится эскиз, а в каких случаях потребуется проект. Эскиз понадобится при отсутствии изменений в несущих стенах и сохранении функционального назначения помещений.

Проект будет необходим при:

• перепланировки несущих стен;
• изменениях сантехнического или электрического оборудования;
• переложении слоев пола;
• возведении тяжелых перегородок;
• переносе помещений.

Первый документ может быть оформлен самостоятельно и не требует заверения у организаций. Проект же разрабатывается специальной лицензированной организацией, имеющей доступ к СРО. Документ согласуется с МЧС, санэпидемстанцией, архитекторами.

Свидетельство о государственной регистрации права

Что затрагивает перепланировку частного дома

Сбор документов

Для начала переустройства необходимо предварительное согласование процесса с контролирующими инстанциями.

Для этого важно подготовить следующие документы:

• свидетельство, подтверждающее факт того, что заинтересованное в перепланировке дома лицо имеет законное право на пользование конкретным помещением;
• выписка из домовой книги;
• свидетельство из территориального отделения БТИ;
• если планируется пристройка к дому, то необходимо предоставить специальное разрешение, полученное от представителей управляющей компании;
• официальное согласие всех соседей на строительство дополнительных частей дома – документ должен быть оформлен в письменном виде;
• акт согласования процедуры с коммунальной инспекцией;
• специальное санитарное разрешение;
• задокументированная экспертная оценка факта того, что дом соответствует всем существующим строительным нормам;
• фотографии каждого внутреннего помещения и наружных частей дома.

Стоит отметить, что в некоторых случаях контролирующие организации могут запросить предоставление свидетельства, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором расположено строение.

Экспертиза проекта перепланировки — обязательное условия узаконивания изменений в проекте любого помещения, проводимое с целью приведения их в соответствие с существующими строительными нормами.

Как можно провести согласование перепланировки самостоятельно в Москве, можно узнать из этой статьи.

Создание проекта

Многих заинтересованных в переустройстве своего частного дома граждан интересует вопрос о том, нужно ли в данном случае формировать проектную документацию. Наличие проекта регламентируется действующим жилищным законодательством.

Данный документ необходим для следующих ситуаций:

• когда изменения будут касаться непосредственно несущих конструкций дома;
• при монтаже новых лестниц или оборудования для санузла;
• в случае осуществления любых изменений, которые являются причиной усиления давления на перекрытия – это особенно актуально, когда переустраивается старый дом;
• при монтаже наружного остекления;
• в случае преобразования фасада строения.

Стоит отметить, что, если перепланировка предполагает только изменения, которые напрямую не касаются несущих конструкций, то соответствующее разрешение может быть выдано на основании предоставления эскиза. Изготовлением проектной документации могут заниматься только специальные организации, обладающие свидетельством СРО.

Образец плана перепланировки

Изменения внутри

Изменения внутри дома могут касаться переустройства жилых помещений, разделения комнат, создания новых дверных и оконных проемов, а также перемещения кухни и санузла в новое место. Данные операции могут быть осуществлены заинтересованным лицом своими руками, однако, в данном случае, требуется повышенная внимательность.

Для создания проходного помещения потребуется предварительный демонтаж перегородки и пробитие новых оконных проемов. В случаях, если соответствующая перегородка является элементом несущей конструкции, требуется установка стальной балки, на которую будет распределяться основная нагрузка. Что касается новых дверей или оконных проемов, то над ними предусматривается монтаж специальных перемычек.

Объем внутренних работ может зависеть от общей величины осуществляемых изменений. Могут потребоваться дополнительные работы на стенах и полах, переустройство водопроводной или канализационной системы, а также изменения в электрическом оборудовании.

Узаконить через суд

Довольно часто случаются ситуации, когда перепланировка в частном доме уже была ранее осуществлена, но без предварительного принятия проектной документации. В рамках данной ситуации единственным логичным решением может стать реализация нового проекта.

Самостоятельную процедуру перепланировки можно узаконить в 2022 году в высших судебных инстанциях по месту фактического расположения объекта недвижимого имущества. Данное гражданское право регламентируется положениями статьи 29 действующего Жилищного Кодекса.

Стоит отметить. что самостоятельное узаконивание может быть проведено только в случаях, если в процессе переустройства интересы проживающих в доме и в соседних домах граждан не были нарушены. Также не должны быть созданы прецеденты, угрожающие здоровью и жизни данных лиц.

При соблюдении всех правил решение высших судебных инстанций станет законным основанием для осуществления перепланировки. Для инициации процесса заинтересованные граждане должны предоставить в суд технические паспорта до и после переустройства, а также специальное заключение экспертной комиссии о фактическом состоянии несущих элементов.

Если самостоятельно

Если перепланировка в доме была осуществлена самовольно и без предварительного согласования с государственными инспекциями, то важно обязательное исполнение установленного порядка узаконивания процедуры. Для получения всех необходимых документов на объект недвижимости с внесенными изменениями заинтересованное лицо должно действовать максимально грамотно. Узаконивание процедуры может быть проведено только через суд.

Для успеха в данном вопросе важно следовать определенному алгоритму действий, который заключается в наличии следующих этапов:

• личное обращение в жилищный департамент местного муниципалитета с заявлением, в котором содержится информация о факте самостоятельного осуществления переустройства;
• подготовка искового заявления в высшие судебные инстанции с целью получения соответствующего разрешения;
• оформление технической документации в территориальном отделении БТИ – в данных бумагах должна быть четко прописана планировка помещения;
• регистрация новой кадастровой документации на объект недвижимого имущества;
• подача готовой документации в отделение Росреества для внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости;
• получение обновленного свидетельства, подтверждающего право собственности на дом.

В процессе подготовки заявления и сопровождающей документации для последующей передачи в суд нужно понимать факт того, что, в любом случае, за нарушения действующего жилищного законодательства, которые могут быть обнаружены в процессе разбирательства, собственнику дома нужно будет заплатить определенный штраф (в некоторых случаях размер санкций может достигать до 25 МРОТ)

Виды работ, требующие разрешения

Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:

• по переносу проемов дверей и окон;
• по изменению размера и количества комнат;
• по устройству несущих стен, проемов;
• по объединению жилой комнаты с лоджией либо балконом;
• по обустройству дополнительных нежилых помещений;
• по замене радиаторов;
• при вмешательстве в систему вентиляции;
• при изменении вида фасада здания (форма окон, создание навесов и козырьков, дополнительных входов, устройство дымоходов или каминов, иные работы с использованием общего домового имущества);
• по переносу санузла или газового оборудования;
• по переносу кухни;
• по обустройству индивидуального отопления;
• объединение жилых помещений (квартир).

Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.

Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от № 266.

?>