Пошаговая инструкция — как взять земельный участок в аренду у государства по упрощенной схеме, а затем выкупить себе за 3% кадастровой стоимости. Здесь же я рассказываю о порядке создания аукциона по аренде и возможных причинах отказа. Договор аренды земельного участка - образец 2022 года отражает индивидуальные условия конкретной сделки с учетом не противоречащих закону интересов каждой из участвующих сторон.
Аренда земли: вероятные варианты
Мы уже говорили выше, что в качестве аренды может выступать земельный участок, не исключенный из оборота и состоящий на учете в кадастровых органах. Оформить участок в аренду можно исключительно у его законного владельца, при этом участники сделки могут иметь различный статус, а значит и процедура оформления земельного участка в аренду будет несколько отличаться:
- Участниками сделки выступают граждане РФ и организации – здесь оформляется договор в письменной форме и производится его регистрация в Росреестре.
- Арендное соглашение с лицами, уже арендующими означенную землю – договор субаренды.
- Самый сложный вариант, когда собственником имущества выступает государство/муниципальные органы.
года начали действовать изменения в ЗК РФ. Сейчас земли, владельцем которых выступает государство/муниципальные органы, можно получить в арендное пользование одним из двух оговоренных способов:
- выиграв аукционные торги;
- без организации аукциона.
Арендное соглашение на частные земли
Оформляя в аренду частное имущество, крайне важно грамотно, с правовой точки зрения, подготовить договор, являющийся главным документом соглашения:
- в нем указываются реквизиты документов, подтверждающих имущественные права арендодателя на владение/распоряжение данной землей;
- земля, предполагаемая к аренде, должна легко идентифицироваться (иметь кадастровый номер) и сопровождаться соответствующими документами с обязательным указанием площади участка и его месторасположение;
- в договоре должно содержаться четкое (недвусмысленное) описание пунктов, касающихся величины арендной платы и порядка ее внесения.
Договор субаренды земли
Если оформление договора происходит не напрямую с собственником земли, а с лицами, уже арендующими ее, то данная сделка оформляется уступкой прав на аренду земли. Данная сделка оформляется сроком не больше 5 лет. Лица оформляющие подобную сделку, обязаны знать, что она признается ничтожной, если оформление происходило без юридического согласия собственника земли, представленного в письменной форме. Переуступка аренды, сделанная самовольно, является нарушением Административного кодекса Российской Федерации – за данное правонарушение предусмотрена ответственность.
Получение в аренду земель, принадлежащих государству/муниципалитетам
Если арендодателем выступает орган управления государственным/муниципальным имуществом, тогда надо подать заявление и дополнить его необходимыми документами:
- для граждан — ксерокопия с паспорта, для организаций – выписка, сделанная в Госреестре;
- нотариально подтвержденные копии учредительной документации юридических лиц;
- документы, подтверждающие отсутствие прав на участок;
- решение органа исполнительной власти об образовании участка;
- паспорт участка, выданный Кадастровой палатой;
- соответствующее согласование, установленное правовыми нормами и решениями муниципалитета.
Причины отказа в аренде земельного участка
- В отношении земельного участка, указанного в заявлении принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;
- Земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации или государственной программой субъекта Российской Федерации;
- Земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
- Земельный участок образуется из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
- Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории;
- Земельный участок является зарезервированным или изъятым для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- Земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
- На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута;
- На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи Земельного кодекса Российской Федерации, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
- Образование земельного участка приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
- Границы формируемого земельного участка пересекают границы разных муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
- Формирование земельного участка приводит к невозможности использования земельного участка, ограничивает проход или проезд к земельному участку, находящемуся в собственности/на ином виде права третьих лиц;
- Формируемый земельный участок имеет наложение границ на земли, находящиеся в собственности третьих лиц;
- Невозможность использования земельного участка в водоохраной/прибрежной полосе (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
- Невозможность использования земельного участка в зоне режима охраны объектов культурного наследия (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
- Невозможность использования земельного участка в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования;
- Невозможность использования испрашиваемого земельного участка в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия;
- Земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды третьим лицам;
- Заявление подано лицом, не имеющим полномочий представлять интересы заявителя;
- Наличие противоречивых сведений в заявлении и приложенных к нему документах;
- Кроме того бывают отказы с формулировкой: «С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов».
Примеры реальных отказов в аренде земельного участка
Что делать, если Администрация отказывает в аренде земельного участка
Начну с того, что устный ответ сотрудника администрации не является юридическим основанием, а риски, которые несет администрация, не связаны с положениями ЗК РФ. Специфические условия предоставления земельных участков регулируются региональным законодательством об обороте земель в вашей области.
При жалобе на любой отказ Администрации с мотивировками «ранее принятые решения или документы», всегда требуйте указания реквизитов КОНКРЕТНОГО документа, если документ в открытом доступе, или ознакомит вас с этим документом, если он не опубликован: решения, постановления, etc. В случае отказа предоставить таковые документы, или ссылки на них, пишите заявление в прокуратуру с просьбой принудить Администрацию к исполнению их же административных регламентов и Закона РФ, а также штрафовать КОНКРЕТНЫХ чиновников, которые подписали вам отказ, по составам КоАП.
