Кадастровая и рыночная стоимость дома

Бесплатно узнать официальную кадастровою стоимость объекта недвижимости Вы сможете на сайте нашего сервиса —ЕГРН.Реестр. Кадастровая и рыночная стоимость квартиры, на первый взгляд, могут показаться идентичными. Однако, они абсолютно разные по методике определения, суммам и целям

Как часто может меняться кадастровая стоимость

Федеральный закон № 218 регулирует возможность изменения КС и уточняет список тех, кто может инициировать процесс. В то же время Федеральный закон № 135 сообщает, что изменение цены не может происходить чаще, чем раз в три года. Измениться КС может только по двум причинам:

1. Существенные перемены на рынке с сопутствующим сильным снижением или поднятием цен на дома, квартиры и другое жилье.
2. Изменения жилья собственником, что привело к увеличению или уменьшению цены помещения.

Выяснение цены

Рано или поздно к этому приходят все. Если необходимо определить стоимость собственного дома, то можно это сделать двумя методами:

• посетить Кадастровую палату, отделение Росреестра;
• узнать информацию на веб-сайте в интернете.

Официальный сайт

Чтобы выяснить эту информацию не выходя из дома, в РФ имеется база данных, содержащая все сведения об имеющихся и поставленных на учёт объектах. Частные дома не исключение.

К Росреестру онлайн имеется доступ у любого интернет-провайдера. Информация находится в открытом доступе, пользователи с ней согласны. Пошаговая инструкция по выходу на сайт:

• Сначала нужно зайти на сайт Росреестра. Найти подходящий раздел;
• Перейти в раздел «Форма запроса сведений из ЕГРН». Здесь нужно внести определённую информацию по требуемой форме;
• Указывается вид недвижимости, например, дом. Лучше указать его кадастровый (если известен) и условный номер, записать адрес объекта;
• Если указать ссылки на бумаги, справка станет более подробной;
• Указать адрес электронной почты, куда выслать готовую справку;
• Нажать на клавишу «Поиск».

Результат станет известен через короткое время. Информация в открытом доступе, поэтому при желании можно изучить и стоимость соседних домов. Операция удобная и быстрая, несмотря на то что иногда недостоверна.

Посещение Кадастровой палаты

Если имеются сомнения в верности расчёта стоимости участка через интернет, то следует выяснить кадастровую цену в более серьёзной форме. Таковой считается Кадастровая палата. В ней можно получить справку со всей информацией на дом. Если сумма слишком высока, то документ будет серьёзным предлогом для перерасчета. Выполняются следующие шаги:

• Обращение в Кадастровую палату. Если очередь большая и нет времени ждать, то можно подойти в функциональный центр, где должны оценивать дома, но выписку нужно будет ожидать чуть дольше по времени.
• Написать заявление. Заполняется оно там, где заказывается документ. Специалист поможет написать все грамотно и без ошибок.
• Узнать кадастровую цену жилого здания и заполучить бумаги можно, имея при себе конкретные документы: паспорт, квитанции об оплате госпошлины и правоустанавливающих документов.

Если документы будут приняты, заинтересованное лицо получает специальную расписку, в которой указывается срок выдачи запрашиваемого документа. Снимаются ксерокопии оригиналов. При обращении в МФЦ всё еще легче — приходит СМС-сообщение.

Оптимальное время ожидания — пять рабочих дней. В МФЦ клиенты ожидают до полутора недель. В готовой выписке указана кадастровая цена строения. Там присутствует печать из Росреестра. Также имеется вариант получения акта с помощью почты, однако сроки снова могут измениться.

Когда рыночная стоимость будет ниже?

Ситуации, когда коммерческая стоимость на жилую недвижимость ниже номинальной, встречаются не часто. Как правило, это квартира улучшенной планировки, находящаяся в новостройке, но с одним существенным недостатком – на окраине города, либо за его пределами. То есть далеко не в самом востребованном районе города с сопутствующими неудобствами:

• ожидание в пробках по пути на работу;
• плохо организованное транспортное сообщение с центром города;
• вместо распланированной и отстроенной инфраструктуры – пустырь, нередко без дорожного покрытия, магазинов, школ и детских садов поблизости.

Эти неудобства конечно являются временными, но тем не менее соотношение кадастровой и рыночной стоимости в таких случаях сильно расходится – всё-таки большинство семей предпочитают жить ближе к центру города.

Поскольку для владельца квартиры завышенная номинальная стоимость невыгодна ввиду больших налогов, остаётся только заказать новую справку о коммерческой ценности жилплощади. И уже на её основании можно попытаться оспорить кадастровую стоимость в суде.

Может ли одна быть выше другой?

По факту случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной, встречаются достаточно часто, хотя они неправомерны, в том числе – оспоримы. По решению суда, при представлении актов оценки от независимых оценщиков, кадастровую стоимость допустимо снизить. Но рыночную стоимость поднять на этом основании нельзя – она устанавливается более объективными основаниями. Такие случаи делятся на два типа:

1. Имеют временную основу, продиктованы спонтанными причинами, связанными с сезонными нюансами или с нестабильностью в государственной (региональной) экономической системе. Или – ошибочно проведёнными расчётами.
2. Утрата объектом недвижимости части функциональных свойств, его моральное несоответствие тенденциям рынка.

Решение по приведению кадастровой стоимости в соответствие с рыночной принимается, исходя из ситуации. Здесь надо смотреть, на сколько отличается одна от другой и почему. Например, при ошибке в расчётах, если собственник обратился в течение полугода после проведения ревизии, кадастровая стоимость может снизиться по заявлению, поданному в МФЦ. Если возникли новые обстоятельства, сведения о которых не включены в информационный банк ГКН, то их нужно представить, с приложением:

• документальных подтверждений;
• заключений независимых оценщиков.

Решение о снижении стоимости по преимуществу ориентируется на объективно сложившиеся обстоятельства. Если они связаны с порчей здания по независящим от собственника причинам, то кадастровая стоимость с вероятностью будет снижена. Если же помещение имеет ненадлежащее состояние по его вине – просьба о снижении удовлетворена не будет.

К числу причин не актуального установления стоимости может относиться и региональная политика, которая заинтересована в повышении кадастровой стоимости, и индифферентна к условиям рынка недвижимости. Причиной является повышение налоговой ставки, пополняющее региональный бюджет.

Кадастровая стоимость: особенности и цели использования

Кадастровая стоимость не зависит от внешних и внутренних факторов. При ее расчете в учет берется:

• Общая площадь.
• Материал, из которого построен дом.
• Дата возведения постройки и ее ввода в эксплуатацию.
• Износ здания и состояние внутренних коммуникаций.
• Месторасположения и пр.

На кадастровую стоимость не влияет наличие ремонта внутри квартиры, пластиковых окон, мебели и прочие факторы, учитываемые при расчете рыночной цены. В учет берутся лишь данные обобщающего характера.

Определение кадастровой цены осуществляется при первичной постановке квартиры на государственный учет. Полученные цифровые данные хранятся в базе Росреестра. Ознакомиться с ними может в свободном доступе любое заинтересованное лицо.

Кадастровая стоимость необходима для расчета различных налоговых выплат. В их числе имущественный налог на недвижимость, а также налог, уплачиваемый при вступлении в наследство.

Сведения о кадастровой стоимости квартиры, собственник может получить, обратившись в МФЦ или Росреестр, заказав выписку из ЕГРН, либо заглянув в кадастровый паспорт.

Специфика рыночной стоимости

Рыночная ценность жилья рассчитывается просто – это та сумма, которую клиент согласен заплатить за приобретаемую недвижимость. Характеризуется такая цена нестабильностью, а, следовательно, и определённым риском для продавца.

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

• курсы валют;
• значимые события в мире политики;
• сезонность и другие естественные факторы;
• иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

• район, месторасположение жилплощади;
• общее состояние помещения;
• этаж и состояние подъезда;
• наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
• издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Вот базовые критерии, формирующие коммерческую ценность жилого помещения на современном рынке недвижимости.

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.