Группы сделок с недвижимостью

Виды сделок с недвижимостью и помощь юриста в сопровождении сделки, защита юриста в споре в суде в Новосибирске. Многим людям хотя бы раз приходилось осуществлять сделки с недвижимостью. Поскольку сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов…

Особенности пакетных сделок

Любая пакетная сделка с недвижимостью имеет свои нюансы, как положительного, так и негативного характера.

В число преимуществ данного решения входит:

• Уменьшение расходов на улучшение жилищных условий.
• Почти неограниченный выбор предложений. Сделка мены, например, такой роскоши не предусматривает.
• Продажа старой и приобретение новой квартиры оформляется и регистрируется одновременно.
• Зачастую существенной проблемой для участников пакетных сделок является отсутствие своего рода буферной квартиры, в которой можно было бы зарегистрироваться и жить после продаже старого и до покупки нового жилья. Пакетная сделка как раз-таки решает эту проблему.
• Продавец реализует свою квартиру только тогда, когда уже найден объект для покупки и все готово к совершению сделки.

Что касается негативных аспектов пакетных сделок, то здесь необходимо обозначить:

• Зависимость от всех лиц, задействованных у цепочке. По каждой квартире нужно практически одновременно собрать все документы, решить сопутствующие формальные вопросы, например, получить ипотеку. Только опытный агент в состоянии грамотно провести пакетную сделку с большим количеством объектов и участников.
• Длительный срок. Подобные операции могут занимать от нескольких месяцев, до года.
• Повышенные юридические риски.
• Усложненные денежные расчеты.
• Дополнительные расходы на услуги квалифицированного риелтора.

Помощь юристов Законного Права

Рано или поздно вы станете участником какой-нибудь сделки по недвижимости: будете оформлять покупку, займетесь продажей дома или квартиры, пожелаете передать недвижимость в качестве наследства или воспользоваться выгодами сдачи ее в аренду. В любом из этих случаев - обратитесь к юристам Законного Права, которые своим опытом заслужили статус экспертов в любых делах по недвижимости, а также связанным с ней темам земли и наследства. Наши юристы окажут вам наиболее компетентную поддержку в любом вопросе, связанном с недвижимостью – от качественной юридической консультации до результативного комплексного юридического обслуживания сделки.

Наша работа – это ваше спокойствие!

+7-981-714-95-98 Юрист по недвижимости в СПб

Как решалась эта проблема раньше?

Безусловно, потребность в приобретении недвижимости в другом регионе страны возникла у людей не сегодня. Учитывая большую территорию нашей страны, встретиться продавцу и покупателю из разных регионов бывает затруднительно. Для таких случаев раньше прибегали к помощи посредников, которыми могли быть риелторы или просто сторонние физические лица. С этой целью оформлялась доверенность на конкретное лицо, которое от имени продавца или покупателя было вправе совершать определенные в доверенности юридически значимые действия (в том числе, подписание договора купли-продажи, подачу документов на государственную регистрацию, подписание акта приема-передачи недвижимости и пр.). Однако данный способ нельзя назвать ни удобным, ни безопасным, поскольку выдача доверенности третьему лицу всегда имеет некоторые риски.

Однако современные технологии не стоят на месте и в век высокой цифровизации появились и другие возможности для проведения сделок с недвижимостью без совместного присутствия продавца и покупателя.

Здесь существуют варианты: провести подобную сделку возможно при содействии банка или нотариуса или полностью самостоятельно. Разберем по порядку все эти варианты.

Правильный (безопасный) порядок заключения сделки купли-продажи недвижимости

Выбор квартиры\дома. Выбрать дом можно даже без привлечения риэлтора, для этого существует множество площадок, вроде: Яндекс.Недвижимость, Авито или Циан. В большинстве случаев, объекты на этих площадках выставлены именно риэлтерскими агентствами.

Осмотрите объект. Обратите внимание не только на внешнее состояние объекта, но и на его соответствие документам. Пообщайтесь с владельцем недвижимости, убедитесь в его адекватности и отсутствии подводных камней.

В том случае, если квартира\дом вас полностью устраивает – проконсультируйтесь с юристом в сфере недвижимости, он должен ознакомиться с бумагами от продавца, убедиться в законности предыдущих сделок купли-продажи (если таковые были).

Согласуйте процедуру купли-продажи, договоритесь с продавцом о заключении предварительного договора. Свидетельством готовности приобрести жилье чаще всего является аванс, который передается продавцу.

Перед тем как заключать договор, обязательно убедитесь в том, что продавец выписал из квартиры\дома всех зарегистрированных лиц и погасил все долги по ЖКХ.

Снимите банковскую ячейку – эта схема является наиболее безопасным способом проведения сделки с недвижимостью. Для этого, в присутствии текущего владельца недвижимости положите сумму равную стоимости недвижимости в банковскую ячейку, заключите с банком договор в котором будут прописаны условия при которых продавец сможет забрать средства. Например, в случае если он предоставит свидетельство о переходе прав собственности выданное Росреестром.

Если все прошло нормально, вам остается лишь подписать договор купли-продажи. Данный документ требует обязательного нотариального удостоверения. После подписания договора, соберите все документы и подайте их в Росреестр для дальнейшей регистрации перехода прав собственности.

По итогу, вам остается лишь получить выписку из ЕГРН.

В каких случаях сделка может быть признана недействительной

Недействительными являются абсолютно все сделки нарушающие законодательство РФ. В том случае, если сделка все же будет признана недействительной – все права на собственность откатываются к моменту ее заключения. А покупатель естественно лишается всех прав на имущество.

Распространенные основания для признания сделки недействительной:

• Совершение сделки под принуждением или угрозами, то есть не по собственной воле;
• Если сделка была заключена человеком, которого ввели в заблуждение;
• Когда были нарушены права третьих лиц. Например, в случае если квартира была продана без согласия зарегистрированных в ней несовершеннолетних особ;
• Когда документы были подписаны пьяным, больным или находящимся в состоянии аффекта человеком;
• Если продажа состоялась без разрешения одного из собственников, который должен был согласовать продажу данного объекта.

Если покупателем был заключен ряд сделок, но хотя бы одна из них была признана недействительной – все последующие сделки также будут отменены. Потерпевшим в таком случае оказывается последний покупатель, поскольку добиться возврата средств ему будет крайне проблематично.

Оптимальный вариант – воспользоваться услугами юриста, который будет сопровождать сделку купли-продажи недвижимости. Специалисты в данной сфере уберегут покупателей от рисков, поскольку прекрасно осведомлены о всех нюансах и спорных моментах, которые могут возникнуть в ходе приобретения дома или квартиры.

Регистрация сделки с недвижимостью

Ее можно провести через МФЦ или Росреестр. Во втором случае срок регистрации будет меньше на 2 дня; сроки проверки документов существенно сокращены они будут готовы в течение недели; правоустанавливающим документом на собственность является выписка ЕГРН. Ее следует получить после завершения регистрации (свидетельство о праве и кадастровый паспорт в настоящее время утратили силу).

Новые правила допускают электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном портале Госуслуг, после чего заполнить электронную форму заявления. При получении выписки ЕГРН вы должны представить оригиналы документов.

Чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.

Что требуется от покупателя на сделку

Прежде всего, это документы, которые подтверждают его личность – паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетних, военный билет и удостоверение личности офицера, в случае, когда покупатель – военнослужащий. Для состоящих в браке покупателей еще нужно предоставить заверенное нотариусом заявление от супруга или супруги для покупки недвижимости. К этому заявлению требуется приложить копии документов, которые подтверждают личность и свидетельство о браке. В случае, когда недвижимость покупается по доверенности, нужна заверенная нотариусом доверенность и документы, удостоверяющие личность.

Дистанционная сделка с участием банка

В настоящее время многие крупные банки предоставляют возможность совершить дистанционную сделку с недвижимостью. Банки соглашаются проводить такие сделки, если на приобретение недвижимости берутся заемные средства банка.

Конечно, подготовительный этап сделки, а именно, выбор недвижимости, нельзя назвать дистанционным. Если приобретается жилье на вторичном рынке, то мы настоятельно не рекомендуем доверять выбор недвижимости за вас третьему лицу, поскольку, осмотрев приобретаемый объект, вы, во-первых, точно убедитесь, что объект существует, во-вторых, будете знать, как именно он выглядит, в каком находится состоянии, где расположен, в-третьих, познакомитесь с собственником и договоритесь об окончательной цене.

Все дальнейшие действия уже можно проводить удаленно. Продавец и покупатель выбирают удобное для каждого из них отделение банка и договариваются о времени. Подготовкой сделки в таком случае занимаются менеджеры банков. В назначенное время продавец и покупатель приходят каждый в свое отделение банка, сотрудники банка устанавливают личности продавца и покупателя, после чего подписываются документы (обычно, кредитный договор и договор купли-продажи недвижимости).

Далее сотрудники банка направляют все документы на регистрацию в Росреестр с помощью сервисов электронной регистрации.

В этом случае документы с отметками о регистрации получаются участниками сделки также в электронном виде.

Указанный способ проведения сделки является достаточно безопасным, но не лишенным своих недостатков. Во-первых, далеко не все банки предоставляют такую услугу, во-вторых, взаимодействие между различными отделениями банка бывает затруднено, в-третьих, банки, разумеется, берут плату за подобные услуги. Кроме того, банки соглашаются на проведение подобных сделок только в случае, если недвижимость приобретается с использованием средств банка, а также если это прямая сделка, без «альтернатив», и собственниками являются совершеннолетние граждане РФ.

Какие существуют виды сделок с недвижимостью?

Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности. Читайте также Дарение доли в квартире родственнику Наиболее распространены следующие виды сделок: купля-продажа жилья или нежилых объектов, земельных участков; аренда недвижимости; мена объектами недвижимости; безвозмездные сделки дарение, приватизация, наследование по завещанию.