Договор купли продажи квартиры между родственниками

Процедура купли-продажи доли квартиры между родственниками. Как правильно составить договор купли-продажи? Случаи принудительного выкупа доли в квартире. Расскажем, как провести куплю-продажу доли в квартире между родственниками и предоставим образец договора. Вы сможете ознакомиться с пошаговой инструкцией осуществления сделки с близкими членами семьи: супругами, родителями, детьми и прочими.

Доли и целые

Теперь понятно, какими плюсами и минусами обладает купля-продажа квартиры между близкими родственниками. Возврат имущества, переданного подобным образом, невозможен. Такой расклад имеет место, только если граждане нарушили действующее законодательство и принудили друг друга с операции. Либо при подделке документов. Но это крайне редкий вариант развития событий.

Обратите внимание на то, что можно продавать не только целые квартиры, но и их доли. Никаких ограничений по этому поводу нет. Главное запомнить, что при продаже имущества, находящейся в долевой собственности, другие хозяева квартиры имеют право на первоочередную покупку. Если они отказываются выкупать долю в течение месяца, то можно выставить ее на продажу и заключить соответствующий договор с близкими родственниками или третьими лицами.

Особенности продажи недвижимости родственнику

Случаи перехода недвижимости от одного члена семьи к другому являются достаточно распространенным явлением.

Учитывая практически полное отсутствие рисков при финансовых расчетах, возможности для такой операции несколько шире, чем при продаже квартиры стороннему покупателю. Так, многие россияне предпочитают заключать договор дарения вместо договора купли-продажи.

О том, какой из способов передачи недвижимости от родственника к родственнику является наиболее безопасным и выгодным, вы узнаете из этой статьи.

Случаи перехода недвижимости от одного члена семьи к другому являются достаточно распространенным явлением.

Учитывая практически полное отсутствие рисков при финансовых расчетах, возможности для такой операции несколько шире, чем при продаже квартиры стороннему покупателю. Так, многие россияне предпочитают заключать договор дарения вместо договора купли-продажи.

О том, какой из способов передачи недвижимости от родственника к родственнику является наиболее безопасным и выгодным, вы узнаете из этой статьи.

Заключение договора купли-продажи

Наиболее простым и удобным способом передачи квартиры родственнику является заключение договора купли-продажи. Он составляется в простой письменной форме и после подписания для регистрации права сдается в органы государственной регистрации.

Основные проблемы могут возникнуть, если сделка является формальной, а передача недвижимости происходит на безвозмездной основе. Во-первых, в договоре обязательно указывается цена квартиры. Если она находилась с собственности меньше 3 лет и стоит больше 1 млн рублей, то продавцу придется заплатить налог (13%).

Чтобы избежать лишних расходов, многие специально занижают сумму в договоре. Однако это довольно рискованно: налоговые органы имеют право проверить сделку и потребовать доплатить налог.

Еще один риск связан с получением налогового вычета. Дело в том, что при совершении сделки между взаимозависимыми физическими лицами (к которым относятся родственники), на возврат налога рассчитывать не приходится. Кроме того, приобретенная недвижимость, если покупатель состоит в браке, становится совместной собственностью супругов. А значит, при разводе квартиру придется делить пополам.

Квартира в подарок

Довольно распространенным способом передачи недвижимости родственнику является дарение. Причем многие используют его даже при фактической продаже, поскольку при денежных расчетах с близкими людьми возможные риски сведены к минимуму.

Юридическая сторона дарения недвижимости выглядит почти также как и при купле-продаже. В плане организационных расходов тоже особой разницы нет: помимо составления договора дарения, придется оплатить регистрацию права собственности (1000 рублей).

Раньше вдобавок к этому оплачивалась регистрация договора купли-продажи или дарения, но с 1 марта 2013 года эта мера была отменена.

Несомненным преимуществом для дарителя является полное отсутствие налогов.

А вот одаряемому нужно быть внимательным: если договор заключается не между близкими родственниками (к которым относятся дети, родители, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры), то придется заплатить НДФЛ. Подаренная квартира становится единоличной собственностью новоиспеченного владельца, при разводе супруг не сможет претендовать на долю в ней.

Так или иначе, выбор способа передачи недвижимости от родственника к родственнику зависит от ряда факторов: стоимости дома или квартиры, степени родства и конкретной жизненной ситуации.

В любом случае, вы наверняка подберете удобное для всех решение, ведь найти общий язык с близким человеком гораздо проще, чем с незнакомым покупателем.

Кроме того, если сбор необходимых для продажи недвижимости документов вы поручите кому-то из родственников, то оформление доверенности на него будет стоить значительно дешевле.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник:

Понятие близкого родства

Начнем с того, что не всем понятно, кто является близким родственником. В Российском законодательстве существует перечень лиц, которых наделяют подобным званием.

Кого к ним относят? Например:

• родителей;
• жену/мужа;
• детей;
• бабушек и дедушек.

Все перечисленные категории граждан - это близкая родня. Именно о сделках с ними пойдет речь. Все остальные операции по торговле недвижимостью не имеют никаких особенностей.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

• супруги;
• дети (не имеет значения, родные или приемные);
• родители;
• единокровные братья и сестры;
• бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

• До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
  • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
  • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
• Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
• Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
• После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
• Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

• название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
• дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
• информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
• описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
• информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
• гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
• указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
• стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
• отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
• можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
• в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

• паспорт собственника доли в квартире;
• техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2022 года). С 2022 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
• подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
• справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
• соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

• договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
• подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Схема действий, как совершить сделку

Продажа недвижимости между родственниками проводится по обычной схеме:

1. Заключается договор-купли продажи.
2. Сделка регистрируется в Росреестре.

Документы

Собирают 2 типа документов:

1. Для проверки юридической чистоты сделки.
2. Для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Обычно первый пакет документов гораздо шире. Покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое имущество юридически чистое. В первую очередь это касается жилых объектов (квартир, домов). Они проверяются на:

• наличие обременений;
• неузаконенных перепланировок и т.п.

Но контроля требует и нежилая недвижимость. Так, на предмет ареста и наличия права требования третьих лиц на объект, необходимо проверять и земельные участки.

Во второй перечень входят только бумаги, необходимые при регистрации сделки в Росреестре.

Внимание! Сделка купли-продажи между родственниками удобна тем, что дополнительная проверка продаваемого объекта обычно не нужна.

Требуется подготовить документы, которые будут переданы в Росреестр:

• Договор купли-продажи.
• Документ, на основании которого осуществляется право собственности на объект (договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации).

Оформление договора

Договор купли-продажи между родственниками не требует особой структуры и не содержит специфических пунктов. Если участниками сделки не являются несовершеннолетние, документ можно оформить в простой письменной форме.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, любой договор должен включать в себя информацию о существенных условиях. Иначе говоря – пункты, без которых документ будет признан недействительным. К ним относятся:

1. Наименование документа.
2. Стороны договора (продавец и покупатель, с указанием ФИО и паспортных данных).
3. Предмет договора – то, что продаётся (квартира, дача, земельный участок).
4. Суть договора (указывается действие, осуществляемое с недвижимостью – продажа).
5. Цена договора (указывается сумма, которая будет уплачена за продажу недвижимости).

В случае со сделкой между родственниками главный интерес представляет пункт о цене договора. Дело в том, что сумма, полученная с продажи недвижимости, считается доходом (ст. 217.1 НК РФ). В таком случае продавцу придётся заплатить налог в размере 13% от прибыли.

Важно! Обычно родственники-участники сделки намеренно занижают цену имущества. Однако такая схема чревата штрафными санкциями от налоговых органов. Они имеют права проверить сделку. Если выяснится, что цена по договору сильно ниже рыночной стоимости объекта, придётся оплатить налог с начисленными пени.

Помимо существенных условий договора указываются также дополнительные. Как правило, там прописывают:

• Процедуру передачи имущества покупателю (как и когда).
• Схему расчётов между участниками сделки (в какой форме они будут производиться, до или после регистрации сделки и т.д.).
• Подробное описание состояния продаваемого объекта на момент сделки.
• Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на недвижимость.
• Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если продаётся квартира).
• Порядок разрешения споров и распределения ответственности.

В случае со сделкой между родственниками эти пункты могут быть упущены, т. к. процедура упрощённая, а продажа, по сути, фиктивная.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между супругами
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости между родственниками

Сделка и регистрация

Регистрация договора у нотариуса не требуется (за исключением случаев, где одна из сторон – несовершеннолетний). Документ подписывается обеими сторонами и передаётся на регистрацию в Росреестр. В регистрирующий орган потребуется предоставить:

• Паспорта участников сделки.
• Договор купли-продажи.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• 2 Заявления на регистрацию (о переходе права – от продавца и регистрации нового права – от покупателя).

В отдельных случаях могут понадобиться:

• Согласие супруга/супруги (если объект является совместной собственностью).
• Отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности на объект).

?>