Как купить недвижимость в сша

Планируете переехать в США? Тогда ознакомьтесь с советами от профессионалов! Рекомендации по покупке и аренде недвижимости в США, все самые актуальные факты и рекомендации! ️ +375 29 738 64 64. Вы узнаете все о покупке недвижимости в США: как происходит процесс покупки, какие существуют подводные камни и т.д.

Кто покупает недвижимость

Главной причиной для покупки недвижимости в США является получение дохода при безопасном вложении средств. Вопреки финансовым трудностям Америка сохраняет лидирующие позиции в мировой экономике. Это страна, имеющая хорошо проработанную законодательную базу, где чётко регулируются права на собственность. Кроме того, рынок недвижимости в США предоставляет огромные возможности выбора объектов в различных климатических условиях.

Покупателями жилых и коммерческих объектов являются в основном представители 68-ми государств. Самый большой интерес проявляют граждане Мексики, Канады, Китая, Индии, Великобритании.

Количество сделок с их участием составляет примерно 53% от общего числа, в которых участвуют иностранцы, а на долю россиян приходится 2%

К предпочтениям иностранцев относятся особняки, предназначенные для проживания одной семьи – это большая часть всех приобретений. Далее, следуют квартиры – примерно пятая часть от всех сделок. Таунхаусы составляют десятую часть приобретаемой недвижимости. Почти половина купленного жилья предназначается для постоянного проживания. Остальные используют недвижимость на период обучения или на то время, пока действует рабочий контракт.

Государство США расположено на огромной территории. Города этой страны строились в разнообразных природных условиях. Их окружают лесные массивы, «Великие равнины», пустыни, горы, реки, побережья двух океанов. В Америке представлены почти все зоны климата – от арктического до тропического. Данные факты влияют на особенности рынка недвижимости в разных регионах США.

Ипотека на покупку недвижимости в США

Большинство американцев покупают дома в ипотеку. И никто не помешает среднестатистическому эмигранту поступить точно также. Условия ипотечного кредитования отличаются в зависимости от организации, предлагающей данный финансовый продукт:

• сумма ипотечного кредита: от 100 000 у.е.;
• первый взнос: не менее 30% от стоимости дома;
• процентная ставка: от 5% годовых;
• срок выдачи ипотеки: до 30 лет.

Выбор ипотеки – довольно сложная задача. Подобрать ипотечный кредит лучше с помощью специалиста, который найдет оптимальные варианты с учетом вашего финансового положения, кредитной истории и первоначального взноса.

В каких городах Соединённых Штатов предпочитают селиться иностранцы?

Америка – огромная страна, состоящая из 50 штатов. Каждый из них своеобразен и по-своему привлекателен, уникален и неповторим. Многие крупные города страны расположены на побережьях Тихого и Атлантического океанов.

Северо-восток Штатов является одним из самых популярных регионов у русских эмигрантов. Наличие огромных мегаполисов благоприятствует развитию экономики и культуры региона. ¾ населения северо-востока живёт и работает в городах. Если хочется покоя и умиротворения – можно поселиться за городом. Проблем с акклиматизацией почти не бывает, так как в этой части страны времена года сменяются так же, как в России. Кроме того, на восточном побережье США находится город-мечта всех эмигрантов – Нью-Йорк, в котором имеется русский квартал – Брайтон-Бич. Здесь бывшие граждане России открывают магазины, салоны, школы. Нью-Йорк манит своим гостеприимством, культурной жизнью, бешеным ритмом жизни. Но есть один существенный минус – высокая цена покупки и аренды жилья. В районе Бруклин цены значительно ниже, но наблюдается разгул преступности. Много русскоязычных переселенцев проживает в Филадельфии и Питтсбурге, где достаточно хорошо развиты сферы здравоохранения, образования и туризма.

На западном побережье страны к переселенцам относятся дружелюбно. Здесь красивая природа, тёплый океан, стабильная экономика. В Калифорнии мечтает приобрести жильё каждый второй эмигрант. Больше всего здесь приезжих мексиканцев и латиноамериканцев. Большая русскоговорящая община проживает в Портленде – около 100 тыс. человек. В этом городе можно дёшево арендовать жильё. По соседству с Портлендом располагается большое количество посёлков, в которых тихо и спокойно, плодородная почва благоприятствует занятию сельским хозяйством. Сиэтл – один из самых безопасных городов Америки. Приятный морской климат, обилие культурных учреждений, обеспечение рабочими местами, гарантируют постоянный поток приезжих. Особенно много русских и украинцев, поселившихся здесь ещё в 90-х годах. В Сан-Франциско также есть русский квартал – Little Russia. Цены на недвижимость здесь выше, чем в Лос-Анджелесе, а погода не всегда радует – постоянный туман и отсутствие солнца вводят в депрессию. Вместе с тем культурная жизнь в городе бьёт ключом – здесь много театров, музеев, галерей.

Центральные районы страны в последние годы начали быстро развиваться благодаря активной нефтедобыче, развернувшейся на этой территории. В Техасе, где ещё недавно резвились ковбои и росли кактусы, теперь возвышаются небоскрёбы и обживаются крупные корпорации, такие как Toyota, The Boeing Company, Alcatel Lucent, McAfee и многие другие. За последний год на рынке рабочих мест Техаса появилось 30 тыс. новых вакансий, в то время, как в Калифорнии за этот же промежуток времени 31 тыс. человек лишились работы. Хьюстон – большой нефтеперерабатывающий мегаполис центральной части страны. Недвижимость здесь считается одной из самых доступных. Половина русскоязычных жителей Техаса проживает именно в Хьюстоне и Далласе, а точнее, в их пригородах, поскольку  центральные части этих городов занимает исключительно коммерческая недвижимость.

Средний Запад – край Великих Озёр привлекает эмигрантов большими возможностями заработать. Чикаго – огромный мегаполис, расположенный на берегу озера Мичиган, выбирают для жизни тысячи приезжих. Небоскрёбы из стекла и бетона, красивые парки, развитая экономика и индустрия, прекрасные пейзажи – вот что их привлекает. В городе проживает около 300 тыс. русских. Жильё здесь можно приобрести по вполне приемлемым ценам. Престижные районы граничат с неблагополучными, поэтому, покупая недвижимость, нужно быть очень внимательным.

Флорида или Калифорния

Наиболее популярный город Южной Флориды - Майами. «Но в последнее время все больше покупателей притягивают Форт Лодердейл, Вест Палм Бич и Нейплс на западном побережье Флориды», - говорит Айвар Крисенко, представитель компании FloridaHomeRealty.

Столкнувшись с неизменными пробками в Майами, загрязненностью воздуха и высоким уровнем преступности, покупатели все чаще останавливают выбор на более спокойных городах.

Но на фоне других покупателей штата Флорида россияне занимают мизерную часть – от 1% до 3% рынка. «Русские покупают недвижимость определенным образом: друзья друзей, родители, родственники, по рекомендации, для будущего образования детей и т. д., - объясняет Валерий Симонянц, эксперт по инвестициям компании Sieber international, - Это не Европа, где покупатель массовый.

Хотя, если выделить во всем рынке элитный сегмент, то доля российских покупателей достигает 10-15%. Лидеры по объемам инвестиций в недвижимость Флориды - жители Венесуэлы, на них приходится 15% заключаемых сделок. Следующие позиции занимают англичане, мексиканцы, китайцы.

Зарубежные покупатели жилья, в том числе и россияне, преимущественно заключают сделки по ценам выше среднего по рынку. Например, в штате Флорида при среднем уровне цен на рынке в размере $136,5 тыс. средневзвешенная цена жилья, приобретаемого иностранцами, равняется $175 тыс. В Майами соотношение - $180,9 тыс. против $222,5 тыс., - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).

В Калифорнии россияне чаще всего приобретают курортную недвижимость в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Сакраменто, Сан-Бернардино и Сан-Диего. Менее состоятельные русскоязычные иммигранты тяготеют к недорогим квартирам и домам в этнических районах, населенных выходцами из бывшего СССР. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), в Лос-Анджелесе, - это район Западного Голливуда (вблизи киностудий и Кодак-центра), в Сан-Франциско - Ричмонд и Сансет.

Состоятельные россияне и выходцы из стран СНГ стараются приобрести статусную недвижимость в тех районах, где проживает американский «высший класс». Например, в Лос-Анджелесе, это районы Malibu, Bel Air, Beverly Hills, Palisade Heights, Belmont Shore.

В Сан-Франциско престижными считаются Alamo-Park, Marina. По словам Алекса Новокольского, представителя компании Sampson California Realty, в Сан-Диего, наибольшим спросом у состоятельных покупателей пользуются La Jolla, Del Mar и Coronado. И при средней стоимости жилья в Сан-Диего - $153 тыс. средняя сделка, проводимая иностранцами, составляет около $180 тыс.

Формы собственности

Американские отношения с недвижимостью складываются несколько иначе, нежели в России. Так, например, тут существует несколько форм собственности, и перед выбором недвижимости следует разобраться в них.

1. Полное владение. Хозяин обладает и землей, и домом. Соответственно, все расходы ложатся на плечи владельца.
2. Кондо. Хозяин обладает собственностью на квартиру или апартаменты, но здание и земля принадлежат другому владельцу. Стильная квартира в Америке Хозяин кондо может сдавать его в аренду без каких-либо ограничений.
3. Кооператив. Владелец недвижимости приобретает долю акций в той компании, которая владеет домом и землей, и на основе акций заключается договор найма. Владельцы кооператива имеют некоторые ограничения – так, например, они не могут сдавать жилье в аренду или продавать без согласования с компанией. Также в кооперативном уставе может содержаться определенные требования – например, отсутствие пагубных привычек или домашних животных. По сравнению с кондо, кооператив несколько дешевле.

Особенности аренды жилья в Америке

При поиске жилья в Америке, можно воспользоваться услугами агента по недвижимости. В одних штатах арендатор сам оплачивает работу агента, в других – арендодатель. В любом случае вознаграждение агента должно быть соразмерно месячной стоимости жилья, которое он нашёл. Сдавая жильё в аренду, его владельцы обычно требуют оплатить security deposit – деньги, которые гарантируют, что арендатор останется в квартире на весь обговариваемый срок. Этот страховочный взнос составляет сумму месячной арендной платы, то есть арендатор вносит плату за жильё за первый месяц + страховочный взнос. Если будет причинён ущерб имуществу по вине квартиросъёмщика, security deposit послужит возмещением материального ущерба. Если по истечению срока аренды арендодатель не имеет претензий к съёмщику, то возвращает security deposit.

Арендодатель и квартиросъёмщик обязательно подписывают контракт, в котором указываются все детали аренды: сроки оплаты, ответственность сторон, а также оговаривается, что входит в стоимость аренды, а за что придётся доплачивать отдельно. Коммунальные платежи и услуга интернет-соединения обычно не входят в стоимость квартплаты.

По приезду в США будущий квартиросъёмщик должен получить индивидуальный номер social security, потому что в случае его отсутствия, арендодатель может отказать в предоставлении жилья. По этому номеру владелец жилья может узнать об арендаторе всю необходимую информацию, начиная с места его работы и заканчивая наличием судимости и долгов.

Примерная стоимость аренды кондо с 1 спальней и 1 ванной комнатой на месяц в центре и пригороде наиболее популярных городов США на август 2022 года (в USD)

Особенности классификации американской недвижимости

В Америке очень много видов недвижимости, в том числе есть и «движимая недвижимость». От разнообразия типов и цен разбегаются глаза, и иногда бывает трудно понять, что хочется на самом деле.

Типы жилья

• Condominium (Condo) – бюджетный вариант жилья. Так называют жилую постройку на несколько хозяев. Квартиры просто «прилеплены» друг к другу и составляют одно массивное строение с земельным участком, хозпостройками, гаражами;
• single family home – дом на одну семью;
• multi dwelling – многосемейный дом, либо комплекс домов, имеющих совместную территорию, поделённую на участки;
• townhouse – коттедж на несколько семей, имеющий отдельные выходы, земельные участки, гаражи, стоянки;
• mobile – дом без фундамента, подвергается транспортировке, если установить его на колёса;
• penthouse – элитная городская недвижимость, расположенная на крышах или верхних этажах зданий;
• unit & apartment – квартира в многоэтажном доме (обычно относится к коммерческой недвижимости);
• studio – квартира без спален;
• motorhome – дом-фургон, который можно перемещать по всей территории страны.

Америка – страна небоскрёбов. Огромные 100-этажные высотки заполонили центры всех американских городов. В них представляются просторные уютные квартиры с многочисленными спальнями, лоджиями, гостиными и отдельными туалетами для каждого члена семьи. Но парадокс заключается в том, что все эти высотные сооружения не жилые. Почти вся подобная недвижимость является коммерческой. Её занимают офисы, магазины, банки, частные клиники, рестораны и прочие учреждения. Только 15% американцев живут в многоэтажках (не таких высоких, как небоскрёбы), остальная часть селится в частных секторах, которые расположены рядом с центром. Большинство домов – деревянные, с крышами из деревянной черепицы или рубероида. Количество комнат измеряется спальными, которых может быть от 1 до 5. Одна спальня и гостиная являются аналогом русской «двушки». У американцев такая недвижимость считается однокомнатной. Количество ванных комнат обычно равняется числу спален, но есть и исключения. Отопление и водоснабжение индивидуально для каждой квартиры.

Стоит ли инвестировать в американскую недвижимость?

Этим вопросом задаются все, кто планирует начать вести бизнес в США или думают, где купить недвижимость с целью дальнейшей её сдачи в аренду, и даже те, кто хочет позаботиться о будущем своих детей. Несомненно, покупка недвижимости в США – это довольно выгодное капиталовложение, если учесть, что стоимость жилья в этой стране растёт каждый год. Случаются и небольшие понижения цен, но буквально через пару-тройку месяцев они вырастают сразу на несколько позиций. В будущем можно рассчитывать на выгодную продажу жилья и хорошие дивиденды. На американском рынке недвижимости сейчас очень много русских и китайских миллиардеров, скупающих объекты по баснословным ценам, которые превышают реальную их стоимость в несколько раз. Особенно это касается Нью-Йорка, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса, Майами. На образование цен на недвижимость влияет близость океана, привилегированность и статусность города, уровень его экономического и культурного развития, наличие дорогих курортов и знаменитых кварталов.

Тенденции рынка недвижимости США за последние 3 года (цены в USD)

Что необходимо знать перед покупкой

Для начала необходимо определиться с регионом и районом, где бы Вы хотели проживать. Если Вам нужна недвижимость в США для отдыха — выбирайте один из южных штатов, таких как Флорида, Луизиана, Техас. Здесь практически целый год держится теплая и мягкая погода. Ну а для развития собственного бизнеса лучше всего подойдут штаты Вашингтон, Нью-Йорк и другие.

Выбирая район, поинтересуйтесь его криминальной историей в ближайшем отделении полиции; если у Вас есть дети, учитывайте близость детских садов и школ, парков и зон для отдыха.

Немаловажно, чтобы в 3-5 кварталах от дома была расположена медицинская клиника: в экстренном случае у Вас не будет времени стоять в пробках, чтобы проехать через весь город.

Если же Вы планируете приобрести недвижимость в США для коммерческих целей или под аренду, изучите возможные перспективы для получения прибыли. К примеру, дома на несколько квартир лучше всего приобретать в районах для иммигрантов: здесь ремонт обойдется недорого, а на аренду будет постоянный спрос.